諗SIR 你好! 本人現年36歲, 育有兩女兒, 分別8歲及5歲. 全年家庭收入約為800K, 現時自住私樓(聯名), 私樓購入時適逢沙士, 當年以三百餘萬購入, 現市價約為八百萬(即將供完). 一直有打算想太太放棄工作, 全心照料兩女兒, 到現時仍未實行.
手上持有現金500K, 另持有市值約300K之投資工具, 每月總支出約36K(已扣除供樓), 假若太太放棄工作, 估算全年收入會變為550左右, 每月開支可調整至31K左右, 全家沒有任何其他債項.
本人應該賣出/按左自住樓套現, 一拆二, 一層自住, 一層放租, 或是利用其他投資工具
請指教!!!
ANSWER:
多謝讀者提出應利用「何種投資工具好?」此概念。香港人就是太急功近利，有些人投資就等於問「近排買乜可以賺到錢?」，又或直情問:「想賺快錢有咩好買?」
買投資物同買件衫唔同，有些投資項目的源起，就要為了得到客人資金而成立的。他們沒為客人提供投資意見之意圖，只求快集好資之逃去。所以管錢很難假手於人。而管錢之入手，就是了解各投資物的特性同是否適合你，再做好資產分配。只有SALES先成日同你講:「今日有乜好買?」
樓(住宅)
選擇投資工具前，需了解不同工具之特性。相比股票可一年升10倍，樓價升幅不算高或快，但銀行願意提供高槓桿買住宅，所以特別。不少人乘香港住宅大升之勢，向人推銷買工廈、買海外樓、買劏鋪，大家留意工廈之按揭只達5成，而劏鋪出貨極難，海外樓未必有按揭槓桿，大家勿將港樓之期望錯誤投射。
股票
股票升幅高，但低槓桿。只按五成而借錢息達6%以上，同樓的2.1%低融資無得比。然而買股即係夾份做生意，做得起既爆炸性很高，故宜短及獲利後即走。股票從無長線投資之事，除非你認為有盤生意可成世抑制到對手或政府。至於月供股票，拉長時間入貨提高了買入價，就當之後股票真升都削弱了賺幅，然而買股票等於押注一算生意，咁計落月供股票是冒著大風險去賺些少，不太划算。
月供股票/保險
當然有兩類人會熱心教你月供股票，一是要講但又唔想承認自己睇錯股市的人。每當有客月供股票輸緊錢的時候，提出者總說此提供更低位入貨機會，最後令投資人白浪費時間得個桔。另一類是保險經紀，因月供計劃佣金較高，所以不斷游說利用平均成本法買月供PLAN。當然而家保險經紀唔賣月供基金PLAN了，他們只做傳統儲蓄PLAN，這既可避走賣月供基金PLAN的錄音程序，二是傳統PLAN較簡單可叫人返大陸上同親戚推介，然後趁來港旅行就下保險單。業界已流傳內地人介紹朋友黎港簽單，按PLAN計究竟可拆幾多佣的一份清單。
車位
如果車位租務回報只2-2.5%，咁表示你買此一車位，是純睇好該車位會升。因為定期都有2%息，想收2%不如做定期零風險。
外匯
近年多了人教你投資黃金、或外匯。先提出香港政府對外幣及黃金的監管沒股票/期權/基金咁嚴。非槓桿外幣買賣不納入證券及期貨條例規管，至於有人免費教你投資，在於客人如玩玩下開始槓桿借錢咁做，收6-10%年息如和味。現時不少證券行提供免佣優惠，他們著眼其後IPO借錢抽新股或借錢比客槓桿炒股可以賺返客轉頭。
基金
基金本身是無物，要睇下佢內含什麼投資物。如含債券，就是債券基金，屬性跟債。如含股票，就是股票基金，屬性跟股。基金經理賺錢傳聞大致分兩派，一是正派，CAP左個客錢無論自己投資成績點，都賺佢管理費。二是邪派，拎左客錢再出份報告講自己朋友D公司有幾好及幾正，然後將基金既客人錢投資那些公司，最後該等公司業績突然轉差，客人投資失利，而基金經理有否獲那些朋友公司之「回佣」? 仍是未知之迷。至於管理費，都照收。
REITs
現在將進入減息週期，令REITs在2018年初受壓的勢逆轉。然而香港市場風險相對太大，你係香港市場買一隻穩陣的REITs，受的波幅都比其他市場高。十分建議睇睇海外如美國REITs。至於日本REITs能否取代日本樓? 泰國樓能否用REITs取締? 這需再花篇幅討論。
債券
債券好難炒，一黎大碼難吸引唔識野既窮人投資，二是波幅少難SELL叫人買。所以一心想叫客人身上吸血者，很少會從賣債著手。樓房買賣令客人有認可業權，同基金與股票比買樓確實比較實在，因為投資人付了錢就貨真價實得到業權(如在香港，不包大陸/東南亞)，相比得到股份或基金單位，後兩者都是無形及權益可被攤薄的。
當了解各特性後，讀者後生而少CASH，故再部署買一樓不可避免。買樓更要在太太退休前進行，因借貸力在太太不工作後即消散。拆名應做，點將800萬樓拆名時慳稅可到買樓003了解。留意50%業權之轉換，就咁做要比十幾萬印花稅。按到近400萬在手後可10%買股票，50%定期而40%做債基。債基160萬(即40%)入手同E餐收息12%，B餐18%，估計能為讀者提供年28萬的新收入，儲2-3年都夠首期買另一間樓啦! 回文已過千字，本文主為大眾而寫，原諒能答讀者的只些少篇幅，然而讀者情況唔差，些少提示應夠! 實在可喜。
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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