[股市奇兵] 土皇帝的千億巨儲

探討過利福中國(2136)的最佳私有化時機，筆者再進而探討它的前同期股份利福地產(2183，現稱三盛控股)。林榮濱入主這隻殼後，便大刀闊斧進行收購注資，先後通過非常重大的收購事項注入福州平潭及濟南章丘兩塊地段，部分已屆預售階段，因而令公司在上個財政年度確認了部分入賬款項，一改公司零營業額的致命弊端。

三盛控股還有約一個月的時間，便會再次公布業績，憑藉上述兩個項目的主要預售款，公司的營業額有望進一步錄得增長，視乎公司入賬的確實時間。不過，筆者本文想談的重點，並非純從營業額增長或者扭虧為盈的角度出發，而是從房地產業的命脈入手，從而預測一下公司未來再度注資的可能性。

無論從事物業開發，還是物業管理，首要一步就是公司到底有否足夠的土地儲備供未來發展。一間沒有充足土地儲備的地產商，仿如停產工廠一般，錢途不言而喻。筆者一直以來把林榮濱戲稱為「土皇帝」，除了公司主力在濟南、福州、寧德等地佈局外，背後還有確切的數據去支持。

根據國內某券商的分析報告，截至2018年六月底，公司可建築面積高達一百二十六萬平方米，如果純取現時每平方米$11,000人民幣計算，以上土儲估值已達一百四十億人民幣。細看之下，其中濟南章丘的璞悅灣、福州平潭的三盛國際海岸一、二期等三個項目，已佔去整體土儲價值近七成。因此讀者只需大約留意以上三個項目的出售情況及入賬細節，已可預知公司的營業額會到達頂峰。

撇除三盛控股本身的土儲，整個三盛集團的土地儲備也難以估量。根據易居企業旗下克而瑞地產研究所公布的數據，早於2017年，三盛集團的土儲貨值已接近二千億人民幣，在土儲貨值排行榜上位列第五十二名。及至2018年上半年，三盛集團土儲貨值下降至近一千三百億，排名方面則退至第六十八名。雖然趨勢有所下降，一方面代表公司發展物業迅速，而非囤積居奇，另一方面亦可能透視出公司過去一年買地力度不足，未來或需斥巨資去補充土儲，但與三盛控股自身的土儲貨值比較，三盛集團足足是三盛控股的九倍之多。

三盛集團坐擁一方，當然有權保留作自身發展，不過三盛控股作為集團在港唯一一個地產融資平台，定當物盡其用。待三盛控股的營業額、利潤、市值逐步壯大，成為一個更大的上市載體之後，便可盛載集團更大型的資產，力爭上游躋身房產巨企的前列位置。

(利益申報：於執筆時，筆者持有利福中國(2136)及三盛控股(2183)股份。)

(以上純屬個人意見，並不構成投資建議或勸誘。)

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股領袖 – Tony Wong
香港理工大學會計系畢業，曾從事審計工作，
累積逾10年投資經驗，
擅長洞悉上市公司賬目陷阱及莊家財技佈局。
現為獨立股評人，鍾情分析及發掘「殼股」。
財經雜誌《炒股幫》第72期封面人物。
文章散見於《TMHK》、《全民媒體》和《Homeblogger》等網媒，
亦是【新城數碼財經台】的常任嘉賓。
常為學員及讀者更深入地分析及研究個股走勢。

2017 著作《博殼多財》榮登暢銷書榜
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Tony的臉書專頁【股領袖】現擁逾5,600名粉絲，
曾在2015年在專頁展示八個月內，
以20萬元實倉滾出60%正回報而廣為股民熟悉。
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現為 HomeBlogger 撰寫《股市奇兵》收費專欄。
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