Hello 諗Sir
可以幫我睇下我個Case ?
我有一層一房 404 尺實用
買入$524 萬 ，4成首期。
現估680萬，之前加按套150萬， 現要供399萬，每月供$17000. 管理費1800. 家用$3000, 保險$1800, 租車位$3500
車值$150000
有三個電單車位，每個5萬買入。
手頭上有 180萬現金。
老婆月入$28000. 有20萬積蓄
想買三房 800到900萬左右，應如何投資？
ANSWER:
阻礙理財
本個案最大問題係，讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮自己投資什麼，而唔係睇自己能力，及忽略了需考慮該資產之特性才作投資。讀者不提供自己月入，筆者便不能有效作出建議。就當你做生意，仍需為自己出糧時常保存一份收入文件，因生意人最徬徨就係資金流斷裂，出唔到糧又入唔到新貨，下月自己零收入跌落負性循環。
相反打工仔份糧除意味月月有錢洗外，更提供信心比銀行借錢比你，故好好保存自己糧單及稅單係明智決定。人不止要學用好自己份糧、更要用好借貸力。例如讀者月入40K，加埋太太28K，借貸力就是(28K+40K)/10000*50%*2.59 = 880萬。如讀者想買850萬樓，無講幾高成數按都只可借420萬，又或一按自住借盡六成，即850萬*60% = 510萬，首期要340萬，讀者現時只200萬現金左右，心已「涼」了一半。另外借510萬後借貸力用了510/850 = 60%(假設佢買了新三房同時會賣走404呎樓)，勉強附合旺市不用超借貸力六-七成之原則，如讀者30歲，或者仍可以比佢「換三」。如40歲，由於輸一鋪已近50歲返身加上老闆對「40歲的球員」，既無乜增長潛力加上「球場外」要照顧父母及仔女較唔專心，更易被「終止合約」。除非自己在行內好有名譽脈絡，否則更不建議在此時細換大樓，更要留意借貸力在45歲已見頂。
另外電單車估計係因為便宜才令讀者買入，然而電單車，有幾可有車位會因為擔心電單車被偷而付超過$罰單*20之月租將車擺係有規模的停車場? 另外平價的單位及車位，好可能係市場上被選淨既一群。作為業主，有預備要接受一批被「選淨」的租客。加上電單車位可按幾成及借貸息口如何? 由於讀者冇提供所以筆者唔評論買電單車位投資此行為，只留低角度比大家考量。大家亦可將此概念延伸至:
例如股票，按五成而息口在6%，加上小投資者放棄了自己筆錢點用的自主權(權在大股東手)，本產物是可很低成本不斷印發的
住宅，按八至九成而息口在2-3%，而業主有排他的自主權，權利不能不斷產出
債券，按六至七成而息口在2-3%，債權人權利可不斷產出，但發債人有不少的產出成本(要還錢)
其他投資物及上述投資物的正確運用方法暫不在本渠道評論。
讀者下步，如很需要住三房可考慮租，將404呎兩房租出估計收15K，而850萬三房租值約23K，需補8K的差。留意租樓只需比些少經紀佣，比買三房要比成三十幾萬從價印花稅(這點價設了讀者404呎係單名，如聯名有更貴稅)差多了。加上仍持有404呎兩房，樓市如再升都唔使怕追唔返樓價。現金200萬可將一半投入債基疊增收息，由於錢少所以保本直債唔使諗，債基冇年期而波幅比中電更低，派成10%息可資助資者租樓。收息101的E餐派10%，一個月已成就8K新增月入，仲有100萬現金比讀者留低備用。
阻礙上進
可能有人諗債基波幅仲低過中電而派息比中電多4倍，有冇咁大隻蛤乸隨街跳? 留意市場上經常提及的投資資訊，一般唔係好資訊，而係有人贊助的資訊。所以市場絕對有經得起客觀計算分析，而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸九成都係輸自己，唔在他人，新一年，祝願各位進步。不進則退，而不是「不進就不退」。
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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實地了解宿舍的需求及建立
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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