諗SIR，你好。
多謝你創立HOMEBLOGGERHK，並真心為每個讀者回信及作出分析，令我們知道要點樣行下一步。
家庭狀況如下:
本人34歲，月入$25,000，持佐敦一房(250呎)約15年樓齡物業，每月收租13,000。買入445萬，做一半按揭，月供$8,500，已供一年。
本人丈夫34歲，月入$78,000，剛賣了屯門碼頭三房物業，買入價400萬(2012年)，賣出710萬，因為之前做過加按套現90萬買佐敦物業，故賣樓前欠銀行390萬。近日購入觀塘新樓(599呎)，1000萬。會問銀行借500萬，再借發展商2按264萬。但2按會於收樓前還清，以免捱貴息。
扣除新樓首期，我倆現有現金約265萬，並打算租屯門樓一年。每月扣除新樓支出(一按(月供20,000)及二按(月供16,200))，租樓(約15,000)，佐敦樓供款(8,500)及其他支出，可儲約4萬。
為達成一生三宅，本人大伯可借出名字買樓，他是持有香港身分證的美國公民，並在美國工作，月入5萬。他是否最多只可以借6成按揭?如要在港買樓，是否需要血美國政府繳交其他稅項?除了借用其他人的名字買樓，是否有其他更好的辦法?
另外由賣樓所產出的現金，本人已報收息101,103之課程，期望賺取被動收入，及早達到財務自由。多謝唸sir賜教。
ANSWER:
借貸力
讀者及其丈夫總借貸力為(25000+78000)/10000*50%*2.59 = 1333萬。觀塘新樓借左764萬，佐敦借左445萬之一半即約220萬，借貸力用了764+220=984萬(984/1333=74%)，稍嫌借得太多，尤其現金在買新樓後只剩265萬，一旦持有市值1445萬樓房下跌18%，帳面所蝕已多於現金總額。幸好丈夫呢張牌打得響，78000月入加上儲蓄40K/月，一旦要拉長按揭還款年萬或借幾十萬信用卡低息分期去頂一頂，相信仲有得傾。另一方面讀者如他日估計丈夫收入未能持續，要重新考慮理財鋪排。
人選
支薪不在港能否上會買樓? 是否成功要看讀者有冇Network。首先出糧要autopay係當地大銀行，還要英美澳加為佳，加上如銀行是國際性而又肯幫手的，可以跨國認證外地收入，令讀者大伯可支持讀者在港買樓。留意這些事就咁行入銀行佢可以識都唔同你做，或叫你先買份保險相熟左才同你安排。本blog提出的辦法獲得不少人認同而分享，惟不表示方法可無成本就到。若大伯借唔到錢都可叫丈夫擔保而大伯出名買樓，咁都可免15%重從價印花稅。
時機
過去兩月樓市下跌，今時是否買樓時機? 筆者重申時機是很個人化的，你的時機不等於我的時機，另外現金及借貸力唔夠自然時機少，因時機係留比有準備既人，而唔係你靠睇報紙電視估升升跌跌，憑你大能判定的看法就叫所謂「時機」。不少人唔睇自己荷包，只聽人講就決定(買賣)出入，再有此習慣，筆者無能力幫不上你，請先close本browser。至於讀者已借得幾盡，及剛買樓(第二間)，加上工資只在打工階層水平，2019年還是先休息，不用急再買吧。
手上資金買保本的直債是不夠的，200餘萬現金還是分批買入債基收息。E餐用公司債收息，10-12%/年。C餐是外國次評級政府債、15%、B餐是美國國債，15-18%，A餐是容許高槓桿的次評級政府債，25-30%一年。基金的買法及點買先慳、避免銀行「出術」令你成世賺唔到錢，這些技巧在收息101有授。
至於收息103同學，筆者會在2019予新服務暫只予修畢103的學生，會每週發佈筆者觀點及跟進ABCDE還之送出/吸納時機。如屬103舊生可查詢如何利用報讀1月尾的103班，去獲得諗sir每週觀點服務。至於只讀了101的學生，暫時要報103才可獲此新功能(每週觀點服務)。筆者解說觀點的方法一如以往，是計算性的，會用圖像表示的(如下圖)，更有文章/片段附有講解，不會up些宏觀野浪費你時間聽人吹水的。
下星期雖有收息課堂，惟筆者的個案文章暫時停產直至2019年首工作天，問事可照電郵我們，下年刊出。BLOG中已載有過1700篇文章，這11天大家可先每日爬爬筆者舊文。做人不進則退，而唔係不做就不退。要有苟存一片天，就要十分力去打。謹祝大家2019年進步!
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙