你好諗Sir，想請教你一下，我正在供樓（居屋），尚欠銀行440萬，每月供款額為$21,000, 攤分25年還款，現在是第三年。我年紀是47歲，老婆為46歲。手頭上有400萬現金。
在這個情況下，應否先贖樓。待時機成熟後，再向銀行申請2按，買一層物業收租，以作養老和給兒子之用。因為我是保守派，由於現時股市不太穩定性，怕放錢在股票會有很大的波動。
另外，兒子都快要畢業，都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為$30,000, 老婆的月入為30,000,
問題一 1.應否先還100萬元/200萬元給銀行，再保存現金等時機出擊，因為這樣可以 少付利息給銀行，即每月供款額可以減至$15000甚至更小。
2.應否先贖樓。待時機成熟後，再向銀 行加按，買一層物業收租？
3.我們不想冒太大的風險，同樣知道樓 市下降但不可能撈底，所以打算只要 在租金上補貼一點，應該付擔得到， 就會買，待數十年後升值，這個想法 正確嗎？
4.巴菲特說過，30年樓宇按揭這條公 式是個藝術，那麼我想請問，我們應 該做9成按揭，攤分30年還嗎，其餘 的錢用來贖現在這層樓(尚欠440 萬)，那會是最好的方法嗎？ 簡單地總結一下，即是我們還剩下440萬供款，同時手頭上持有400萬現金，那麼你要是我，想多買一層樓收租的話會點做？因為小許數字的轉變影響甚大，例如做多小成按揭，攤分多小年還款等等
ANSWER:
股票不太穩定，同佢手頭上有400萬現金贖唔贖樓有咩關係? 唔贖樓，錢可以做定期(2.1%年息)，做債基(10-33%年息)，做直債(6-15%年息)，放入靈活按揭計劃(與Mortgage收之利息相同)都可。如佢更明白股票之原理(夾份做生意)、及有系統咁計出全港股票那隻有錢流入那隻冇錢炒起，佢自然唔會亂將錢投入股市。
至於快畢業的兒子會答應供樓，咁佢如第日反口唔幫手供你有咩對策? 筆者年紀唔夠讀者大，呢類問題無諦深究。
讀者既然知道樓市可能下降但不可能撈底，咁又為何有「先贖樓。待時機成熟後，再向銀行申請二按」之想法。
筆者指出上述三點非要令讀者難堪，反正難堪與否與筆者無關，筆者唔係銀行Sales無需要討好諸位。讀者就像個上了一次堂睇了遍書的學生，知識新學但未鞏固，要再三複習才能應試，故思緒令人感自相矛盾。
巴菲特講既樣樣野都唔係要聽，傳統智慧有講:「要睇人做咩，而唔係講咩野。」下圖見股神旗下巴郡的現金水平，自2017年後現金水平大幅上升(見下圖)，究竟係咪連股神都諗唔到有咩股好買? 至於佢講30年按揭是好投資工具，這件事巴菲得都冇做，因為佢用自己名冇揸到大量房產，不過用公司名就唔咁易查到。惟30年按揭這工具實在令很多港人致富，成班80年代買樓既老港，Keep間樓到今時已早供哂唔使撈。就當佢2000年買樓，至今仍賺。相反買股，樓埋上報紙既平民股神，十個都無。
因此讀者不應贖樓，惟工資一般借貸力盡只在7.5百萬，現已借了400萬，不要在此時加注再買。要等而家間樓還剩250-300萬，而樓價容許自己再借250-300萬就可再買多間之時，讀者才考慮用750萬借款力之七成去夾起兩間樓。點都好，不要用盡全借貸力。讀者48歲已沒條件去盡，勉強只能完成二宅退休，就是社會給讀者幾十年工作及理財上判斷之一份成績表。
現時有剩錢，一半定期而三成買債基，兩成試找一條10萬美金之保本直債入手，可為讀者產出約15-17K/月之入息。債基利用收息101的E餐，派10-12%，120萬投入收12-14萬一年。至於直債買80萬，派6%，收4.8萬一年，一年收約18萬利息。債基雖不保本，但E餐在2018年至今只錄過約4之下跌，至第3-4季更有反彈。假設讀者收息3年已夠下一間樓首期，是否執行及會否用10-20萬試再其後加碼，讀者自決。
恕免費文章未能仔細回應。只會粗略比框架。
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