諗SIR：你好！
都係呢句:「相見恨晚」。看完諗sir的Blog和書，先知幾十年來打工都係白費心機…
本人今年52歲，太太沒有工作，一直做全職太太，有一兒子10歲，2013年買左將軍澳天晉一個四房單位自住，一季前值1350萬，每個月還貸款三萬元，幾吃力。仲有15年共490萬按揭未供，而家間樓唔知值幾多。
早期在大陸工作，由於是自己人所以內部認購了兩個單位，當時好平只百幾萬現金買現時分別各值400萬，出租大約每間3000元租金。
有股票80萬，全部月供新鴻基。另有保險儲蓄100萬，到60歲時可以攞番。現金只剩五萬，基本每個月八萬收入全部用曬
現時樓市睇淡，應否賣曬大陸樓？應怎部署退休?
ANSWER:
各位不應用看淡或睇好去定投資策略，就好似昨天文章筆者提及十個個人投資理念，其一就係唔好假設自己有能力看通大市。透過預測前事去趨吉避凶，總不及自己為重要事情作沙盤推演，無論勝負都為自己留條出路優勝。筆者屬五十知天命之人，如今有感打工白費心機，估計是多年辛苦賺得到頭來成他人所賺，頓成來回一場空之感。要解此困務必為自己建構資產、買樓買債買生意都屬較易上手及能爭取收入之舉。買股票係投資落一盤生意，勿將此作為資產。好似壹週刊停下牌就話將旗下物業賣走、有線股價升高後又突然要小股東夾錢供股，買股票等於與狼共舞，難度要花成世才看得通?
內地樓筆者擔心是蝕匯水，內地政府先出招將人民幣兌美金價捍衛在7.0然後又出聲講「保七」不重要，似是為人幣再跌比定心理預期。由於讀者近乎零現金，大部份資產在將軍澳樓加內地兩房，一旦真係樓市大跌內地樓可能叫賣半年都冇人要，價格出現暴跌有比可能。香港樓價因每星期會公佈成交數目及報章廣泛報導，令港樓成為市場效率高的市場，一旦要跌若閣下揸大屋苑單位，價格會拾級而下。惟內地消息很不透明，內地股市就算有電腦秒秒計住，都可出現價格不理性升跌此得效率低之象，故內地樓市一旦有事將更難預測。對於讀者呢類現金有限者，都係將兩間400萬樓拎返香港轉做美金，一年美金定期都有2.8-3.0%，800萬港幣計即月月有兩萬蚊息，將此作為個人最後防線明顯不過。
若果鍾情內地樓，買內房股就可以。筆者更在收息課提及過一隻專買內房債的債基，派息10%年。缺點是風險較集中所以只合唔怕波幅又要高息的投資人，惟債基或內房股處身效率高的香港市場，點都好過放錢在內地。至於自住間將軍澳樓不要賣，萬一樓市再升，起碼仲有一注放係樓市。係套回內地樓及持有香港一房之佈局型成後，無論樓市日後升或跌讀者都不陷困境，加上現金水平大大提高及月月有息收，此才是財務策劃。當然大部份人唔可以收定期息過世，建議將新鴻基股票賣走轉為債基收息，讀者已52歲冇條件再博，若佢是22歲筆者定必叫佢學好分析股票，若在股場賺到大錢就拎黎搞生意或買樓改變人生，可惜52歲者只淨5-8年賺錢時間，錢輸左唔可以再返黎，所以只能說句相逄恨晚。
80萬投入收息101的E餐，派10-12%，一個月多出了8000-10500收入。若試足半年發覺穩定同適合自己，可將800萬定期抽1/3把債基加碼至280萬，月月可收息23K-28K。原有定期定息降至15K/月，即一個月有38K-43K月入其中1/3是近保證的，對於讀者而言呢張單埋得算係好睇，但由於之前錯判所以難再有更多收入可能。收番黎既息若唔用可儲起等下次再買香港樓，筆者買樓003課有單位分租的計劃建議，令租務回報提升40-50%。等咁既機會睇下可否再進一步。
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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策略5 如何判定將上升之美股
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策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙