住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?

諗Sir, 我睇咗你個Blog好耐，係你既忠實Fans。想問下你一D物業上部署既意見。我同女朋友宜都係26歲，打算30-31歲結婚，之後生小朋友。結婚後女朋友都應該會繼續返工。因為我地暫時對住屋既要求不高，同時亦只會選擇簡單婚禮 (預計支出$15-20萬)，所以想計下有冇機會可以結婚前買到第三間物業。

以下係我地兩個既收入現況︰
本人︰穩定工作，月入$26,000 (扣除MPF)，扣除家用及日常開支後每月可儲大約$19,000
預計1-2年時間人工可到$30k。
 
女朋友︰穩定工作，月入$18,000 (扣除MPF)，扣除家用及日常開支後每月可儲大約$10,000 (未計供樓前)
預計1-2年時間人工可到$20k。
 
大約一個月前我地用第一筆儲到既錢買左間九龍市區單幢物業，$2.3M 25年供款，約每月供$7,900。按揭只是女朋友一人上會，沒用到我的供款比率。預計6年後可還款還剩70%，然後轉按出租，現時同類型單位租金收入約$8,000。
 
我們資產︰上車後兩人合共只餘下$8-10萬
借款能力為 ($26,000+$18,000)/$10,000×2.59×50%=$5.7M
預計1-2年借款能力為 ($30,000+$20,000)/$10,000×2.59×50%=$6.5M
 
我們打算2014下半年用我單名買多一個大約$2.5M或以下的物業。到時會只剩下$2.2M左右既借款能力，同埋要出返去其他銀行借。但我想問第三間係唔係只可以做7成按揭?另外，諗Sir你認為第三間都係買上車盤係咪一個好選擇，定係第二、三間既借款能力合埋一齊買個400-500既單位?你認為結婚時擁有三個物業既部署行唔行得通呢?(我地兩個唔介意初頭放棄一D居住質素既達成我倆既目標。)
 
 
感激給予意見。Thanks.

答案

假設2014年再買物業，到時男友單名買，由於本身沒物業，借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間，再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的，不過要有合理的解釋原因，例如買樓比家人住，要書面說明此書，如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出，更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以，但現時因借貸收緊，證據同原因都要堅實些少。咁有人問，我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上，通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間，原因合情理絕有可能。另外提一提你，如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租，女友便沒自住樓係身，可以做九成上會。因看之重點，是申請人有否多於一間的自住物業。

至於三間都買上車盤，對於一般打工仔來說，已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬，有時七百萬都係上車格局，或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈，建議如果你沒搵生意經驗，又冇人帶路，你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆，如果你連老闆都未做過，咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面，你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既，就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢，即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭，話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%，係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修，再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面，最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客，冇消防樓梯，你話係咪搵黎攪?

所以初心者一定由住宅開始，你一定做過用家，而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐，佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做，消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法，可向舊樓及間房單位出發，相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下，市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下，舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩，自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高，但做運算及人生編排都做得好好，只要不一是大貪買入符合不來的單位，三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間，離供滿贖契還遠。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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