[股市奇兵]本地地產板塊的本相

香港是個彈丸之地，筆者且不去評論香港是否「地少人多」，但實在不得不承認，香港的地產行業是個畸型而又被扭曲的行業，所以才導致地價樓價長期高企。由於既得利益集團勢力龐大，而且港府稅基狹窄，亦要靠高樓價來製造盈餘，因此就算要打壓樓市，力度一向輕微，仍然觸不到癢處。

綜觀香港的地產股，長期而言雖然有售樓收益，但物業的「公允值變動」仍佔據著相當大比重的盈利貢獻，由於樓市長線向上，所以大部分時間均錄得公允值變動的一次性收益。正因如此，香港地產商普遍不太積極賣樓，反而傾向屯地等升值，或者建商場、寫字樓坐擁租金收入，相比內地發展商以「貨如輪轉」的策略營運，香港地產商的取態相對被動及保守。

問題來了，地產商之所以上市集資，便是為了獲得較廉價的融資渠道，用以補充土地儲備、興建樓宇等等，所以往往擁有極大的融資需求。只要略為翻查一下內房商的通告，可以看到很多舉債、在資本市場集資的手影，算是充分利用了上市平台的槓桿效果，股價普遍也較為活躍，絕少紋風不動，除了反映公司的盈利表現，也投射了投資者對該內房商的營運預期。

反之，如果本地地產商靠土地物業升值來維持盈利，好像有點本末倒置，投資者不得不問，到底它們上市目的何在？反正都是靠升值，管理層為何不私人持有，而要將25%權益向公眾股東發售？扣除必要的開支後，還要分派股息，似乎上市根本不符合大股東一方的最大利益，唯一能夠解釋的是，它們上市的意圖根本志不在錢。與內房商比較，本地地產商的確沒有那麼活躍，就連集資的手影也欠奉，難怪多年來股價表現難以令人有驚喜，最經典的案例，就是新世界發展(0017)，上市多年後，竟與上市價同等，意味著若投資者由上市持有至今，只能賺取股息而已。

既然志不在錢，部分地產商索性直接把升值潛力欠奉、屬於較旁枝的物業打包成信託基金，反正租金收入夠穩定，又能堵住股東悠悠眾口，自然不會積極理會股價表現，更遑論長期持有會帶來合理回報。要信奉房產信託基金加上債券的投資組合，能為你帶來穩定現金流之前，倒不如先去認清本地房產信託基金的底蘊本相，再去深思這套在香港是否可行，屆時再下決定未遲。

(利益申報：於執筆時，筆者未持有以上股份)

(以上純屬個人意見，並不構成投資建議或勸誘。)

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股領袖 – Tony Wong
香港理工大學會計系畢業，曾從事審計工作，
累積逾10年投資經驗，
擅長洞悉上市公司賬目陷阱及莊家財技佈局。
現為獨立股評人，鍾情分析及發掘「殼股」。
財經雜誌《炒股幫》第72期封面人物。
文章散見於《TMHK》、《全民媒體》和《Homeblogger》等網媒，
亦是【新城數碼財經台】的常任嘉賓。
常為學員及讀者更深入地分析及研究個股走勢。

2017 著作《博殼多財》榮登暢銷書榜
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Tony的臉書專頁【股領袖】現擁逾5,600名粉絲，
曾在2015年在專頁展示八個月內，
以20萬元實倉滾出60%正回報而廣為股民熟悉。
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現為 HomeBlogger 撰寫《股市奇兵》收費專欄。
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