Dear 諗sir
本人已看完你四本的著作, 上了你們amazon的課程，獲益良多。上年你答過我的問題，但今年想法有些不同，想再請教,謝謝！
本人,女，34歲,單身 本人收入：25000，每月儲蓄: 20000
弟弟, 29歲,單身， 收入15000。工作不穏定，隨時失業。
收租：港幣9500元(實用 450”,50年樓齡,有電梯）
本人儲蓄 550k
父母巳離婚，母親死亡（本人是遺產受益人)
物業：
物業1.自住，估價:4.1M, 業主：媽媽（死）
物業2.出租，估價:4.2M,業主：1/3的弟弟，1/3媽媽（死），1/3本人 (tenants in common)
暫時目標：我和弟弟每人各有兩宅，一自住一出租
2人借貸力：（25000+15000）*2.59*0.5/100=518
想法：
1.（option 1) 把我和媽媽的物業2業權轉給弟弟，弟弟+我擔保，用物業2做按揭200萬。
因弟弟對債基沒信心，怕價跌（但我是贊成買債基的）。所以想用我名買樓，買4-500萬樓然後出租，新樓用我+弟弟擔保可按（518-200）=318萬？總供按揭518萬，然後用518萬買樓，這樣是否可行？出租多少錢才能蓋過每月按揭供款？
1 (option 2), 物業2不做按揭，本人在2021年應該儲夠100萭，那時用這100萬做首期，然後我+弟弟擔保用新樓做按揭買400-500萬新樓。option 1 還是option 2 好？
2.（物業2做完按揭後，如有）物業2做劏房，1劏三，兩年回本，月收18000租，增加收入
3.本人買完新樓可將物業1轉回自己名，這樣可避免DSD而擁有兩宅，有多餘借貸力，可在有兩宅後，再按揭做債基
4.最後如將來有資產，弟弟想買多一層而繞過dsd的話，可否用70歲外婆的名字買，然後做信託控制真正的買家是弟弟，用弟弟+我擔保做按揭，這樣做可行嗎？
5.參加你們amazon的課程，多謝你們幫手開了間美國公司，暫時未有業務，我可否藉著公司增加我和弟弟的借貸力？尤其是弟弟，因他工作不穩，詳情怎樣做？如果借貸力高了，應該做多少按揭和買多貴的樓？
ANSWER:
讀者先要明白用2.59方程式計出的借貸力是理論性的，真正借到幾多要扣返該人一些舊借貸，除借貸外一些日常消費或轉數如未解釋得唔好，亦會被扣借貸力。同時一些常設的備用戶口都會令銀几扣減借貸力，學員宜在買樓001搞清，當然如你滿有信心例如屬高工資、好耐冇借錢、零轉數而又只係買4-5百萬的上車盤，咁成功機會應頗大可自己黎。放入讀者個案佢只得518萬借貸力，不宜在旺市試圖借爆買樓，本BLOG的投資理念是無論後市升同跌讀者都要有兩手準備，如想靠買單邊博盡去發達坊間有好多寫手去幫手，犯不著留在此BLOG掉時間。
留意物業2是用聯權契 (tenants in common)形式持有，在未有遺產裁審處盼令前就當已見母親遺囑係寫比自己，都唔可以賣埋佢一份。當然如是用長命契持有，情況有得「走位」。至於加按同此理，未有盼令應不可加按。當然這涉及法律意見，讀者宜向專業人仕請教。另外318萬借貸需月供318-259*10000 ~ 12K，究竟佢想買個單位收唔收到12K租去抵銷供款宜落區自己睇下，買樓需實戰，不要道聽途說。
至於劏房應否做? 首先要了解僭建戶主的法律責任，屋宇署會派人黎睇業主究竟有冇用磚改變屋內間格，如有單位一般會被釘契直至業主改善好單位為止。由於香港一般劏房都租成6千蚊，表示400幾呎實用面積已能開四間收成22-24K月租了。咁計就當間樓成一萬蚊呎賣成450萬，擺低三成首期借3百餘萬月供又係12K，來回仲賺成10-12K現金落袋，而成本係130萬，有些人仲離譜比更少首期。下方有一封業主比屋宇署查問既信，劏房業主很多都有實力同經驗處理。
如物業2做唔到按揭咁就要自己儲錢再買樓，筆者認為咁做都有好處，先逼自己儲舊錢傍身。兩年後自己有錢加上阿媽淨間樓都按到，到時幾百萬在手用劏房加債去收租/收息係幾好用! 計300萬其中145萬用上面條數去劏單位收租，另外用120萬行收息101債基再疊增收息10%，一個月新入息增14K+10K= 24K，兩年後搞好遺產承辦到時按揭要供12K，即每月增了入息12K再多間樓揸手，讀者12K收息加三樓在手，同弟弟起碼都叫有D野揸手，兩姊弟有咁既籌碼揸手，恕筆者都認為難再行前一步了，始終入息係少。故搞AMAZON拓新收入要比心機，一旦有錢賺可打入香港公司去擴大借貸力，到時借貸力就不限於518萬，可以再度「發圍」。借貸力由無變有的執行之法請參與買樓003。另尾有關信託的事，錢少唔好諗，管理費都唔夠比。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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