大樓換細樓、自可住得豪一點! #1674

(本個案問得好長，諗sir答案請拉下)

諗Sir,

港樓財政問題請教
你好,小弟拜讀你的文章多時,從你的文章和YouTube channel中學習不小,感激無私分享
現有一緊急財政問題希望尋求你的意見和幫助

本人現年28,與未婚妻,同於銀行工作(不打算用staff loan)
本人29K月薪,未婚妻24K月薪
將於2019年尾結婚,希望生1-2小朋友
兩人現金80萬,二人都未有名義上持物業
現時本人與媽媽同往青衣盈翠一大單位(阿爸已過身)
二人與阿姨同往,單位由阿姨名義上持有,實質由阿媽阿姨各持一半,短期不打算作買賣或加按

由於家庭assets allocation關係
現名我媽(aged 60)名義持有另一青衣盈翠細單位 (525實呎,市值9m, loan 5m 30years left)
但其實由我實質持有, 此5m是由我擔保,亦由我承擔償還
所以單位實權實責亦於我,我可決定買賣(i.e.如賣9m.我會持有,當中9-5=4m cash).
單位現正出租,實收18000, cover 5m的30yrs Loan,只需額外付三四千元management and rent and rate


但由於上月本人僥倖知悉抽中白居二單人名額, (於人工升至29K前申請,穩中)
本人現有一大疑難:

經銀行查詢後,知道部分白居二不需壓測
本人早前睇樓時,看了青衣綠悠雅苑.6M未補,3年樓齡、兩房,520實(居屋,但私樓格)
因為首期需要50%(本身40%,但由於作擔保人,要另加10%), 亦因為手頭CASH有限
若要持有,必需先賣盈翠細單位.

如果賣了,由於沒有擔保人身份,首期只需4成,而財政會估計為下:
(9m-5m)-(6m*40%)=1.6m cash
1.6m會用作投資用,保守估4%return, 加上自己現金80.
一年額外增加現金流2.4m*4%=96K


本人現時想尋找的意見是,應否賣私而買居.
Advantage of綠悠:
1. Under assumption,如果可長往綠悠,我會用盡政府的折扣.
可以間接說賺了3m上下

由於即使買公屋都要50%首期,根本沒有資金.
如不行此計劃,亦等同浪費白居二資格

2. 手頭較輕鬆
除了1.6M cash,我monthly current income, current expenses會輕鬆得多
我亦可用當中cash作為以後再買入另一單位作準備

3. 沒有名義上的煩惱,所有asset的名義等於實權
4. 盈翠18年樓,不可往到過世,綠悠可以, 因此可以免除他日搬屋煩惱.


Disadvantage
1. 交通不便
由於綠悠交通主為巴士,盈翠為MTR.
綠悠會較為不便

2. 未來小朋友的照顧如需靠媽媽,交通要10分鐘,較為不便

3. Stamp duty and related transaction cost
現賣出盈翠未需付任何stamp duty,
但日後如果買另一單位, 變相要再給多一次stamp duty and transaction cost
以盈翠8-9m為例, 會loss 30-40萬stamp duty


4. 升值力
雖然綠悠過去4年升值7成,但一般私樓升值較高

5. 如果他日經濟大改善,想再往更大,不能出租綠悠. 或需補地價.
如賣了,市場亦較自由市場為零,成交價可能較低

6. 一般concept不應賣了私而轉居
7. Stamp duty名額,小了一位.
因如果我之後持另一物業,盈翠作遺産給我,我太太亦可再有一物業, Total in 3.


由於市場近日看淡, 加深本人對財政計劃的憂慮, 因此想諗SIR於任何channel加一點點的意見.(不介意於這case匿名於social media 分享) 亦特意感謝諗sir多年的無私分享與教導.


FANS
趙先生

answer:

筆者從沒諗過買一間樓會住過世、或者從事一個行業做過世，所以就唔會好似讀者去諗咁多disadvantage/advantage出黎，當然有詳細思考值得讚賞，或者需要留意是婚後成家很多事情是兩個人的考慮，又或是連埋外父外母的考慮，所以對年青人置業有幾個建議:

1. 唔好為第一間樓大裝修。直接租新樓嘆新裝修或者選間睇得下既二手樓細執下算。原因是很多年青人買入首單位後都發覺可能唔夠住，幾年後又換三房或為仔搬區，當初什麼「住成世」的想法早消散

2. 買公居屋免地價，享福利，缺點是他日發圍想加按好難，只可賣樓而套現。當然如人工估計成世平穩在10-25k水平，那免地價住居居可以。
3. 盡量唔好聯名買樓，契種選好。

另外娥姐已講好居屋訂價與市價脫節，由政府話事，此事對於居屋而言打擊很大，只不過現時市況未反映。當然香港樓價跌都應只屬調整，揸得長仍係上算。惟娥六招之後政府擺明將公營同私樓再個市場切割，你唔想比地價，同樣唔好預間樓第日會跟市升。至於什麼私樓格的居屋，只能寄語年輕人不要看外表。

由於讀者人工一般，如果我係佢，筆者會賣走盈翠，搵400萬返黎，然後去荃灣西買間洋樓。點解? 因為讀者係銀行再撈落去，應4-5萬底薪已封頂。唔係話想「睇死」佢，而係平均數係咁，亦祝佢可脫穎而出坐到王冬勝個位。400萬拎100萬去兩成上會，搵返老媽名都得，然後入間480萬的洋樓付印花稅十餘萬，上左會後將間野劏左佢一開幾租比人，收租22k/月。當然唔劏都收12-13k。至於選荃灣西，原因是該區新開地產鋪的數目，敢講是全港第一的! 點解? 自己走去行一轉睇下。

洋樓借左380萬，月供只14k，此計劃產出月7k正現金流，管理費$500。就當成間租出去，供樓租樓可以打平。另外300萬，做定期收6萬蚊一年，投入大銀行直債有成6%一年，成18萬息，一旦市差唔撈銀行都有息頂半份糧。若行收息101較低波幅之債基收10%，一年有30-36萬息，已夠cover佢份糧。如樓市跌，有成300幾萬再買。如樓市升，仲有間洋樓去賺價。至於自己? 去柏傲灣、海之戀、或第時同老婆傾傾租邊處，大把選擇全新傢俱慢慢嘆。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
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直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

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銷售人員不會同你講的套客手法
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諗Sir 真人授課

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偷雞出租規範風險的安排
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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