飄泊20年買返原來兩房的人#1661

諗sir您好，

8月剛剛上完收息101（TEDV55），有幸成為你學生，課後如打通任督二脈，頓時開竅。相逢恨晚，人到中年，有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲，請諗Sir指教指教，期望改變下半生，獲得財富自由，退休後與家人安居樂業。

本人43歲，穩定職業，月入 15萬人民幣（~17萬港幣），扣除每月開支和國內入息稅（頗重），每月可儲蓄約8萬港幣。家庭背景簡單，太太為家庭主婦，還有一兒子。自2008年，公司調任我到中國工作和居住，太太兒子一起前往，公司提供內地住房到今。 2010年由於租客麻煩，我們做錯決定把海逸豪園兩房473万賣掉，獲利僅80萬，後悔莫及，自此成為無殼蝸牛。可幸2006年以44萬買入青衣灝景灣車位放租（現市值約200萬），過去12年租金已蓋過購買成本（現租金扣除管理費地租每月實收4000），這車位計劃繼續持有。

無負債，現有約1400萬港幣現金和約200萬債券收息基金，現金利息回報僅1-2%，基金回報約4%。這筆錢是我們所有積蓄，課後打算作更好回報的投資或買樓用。去年開始，太太和我一直想在港置業，準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升，心儀3房單位已越來越貴，又越來越細。

請問：

1） 我應該及早買樓上車，還是用現有1600萬資金做直債或債基收幾年8-10%息，buy time等樓價稍稍回落時再入市買樓？

1. 如買樓，我們的心儀地區為海逸豪園，火炭御龍山或大埔逸瓏灣（或白石角附近新樓盤）3房單位，請問諗sir這些地區覺得怎樣?
2. 如做直債或債基收息，諗sir有什麼好建議？

2） 我們有想過買樓和直債一起做。但買樓目標估計不足買到心儀單位退休後自住。

太太和兒子為了我離港長期漂泊，兒子也換了不少學校，我只想有天退休回港後能衣錦還鄉，有瓦遮頭。不求奢侈生活，但也不想漂泊二十年後也只能用積蓄買回曾經擁有的逸豪兩房單位，或者在那個青衣車位露營。

先多謝諗sir，請賜教。祝身體健康。

ANSWER:

一個北上的奮鬥故事，換來是工資大增也敵不過港樓上升，今時的海逸豪園比佢當時賣走貴近600萬，真係打工賺埋都唔夠買返原本間樓。「無負債」一詞聽落是優點，惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算，就當遇上金融風暴大多可安然無恙。利用負債反成不少人致富之決定點，誠然巴菲特在2017年CNBC訪問都指出「30年按揭」是最好的投資工具。主因是有通賬及供樓可儲本，一陣會解釋。

最困擾筆者比意見的是讀者唔係香港，即係如果佢係香港買樓，個租客有事想搵佢都難。咁不如開個直債加REITs加債基的投資組合。2018年先買直債入手，另些少債基試一試水溫，收番半年利息覺得穩當才加碼。債基無論買多或少，派息及槓桿後效果大致一樣，故可以慢慢添上去。利豐直債賣緊75蚊而年回報近7%，明白利豐近年負面消息不絕，買佢股票真係好很慘情，低債券有定期債及永續債之分，不少選項提供到期保本的特色，在此前設下同學學好買債風險管理後入市，總比在股市磋跎歲月的好! 上星期恆指最盡跌成1200點，唔少人的財富已蒸發(見蟹貨區)，但很有可能最差的情況都仲未到。

不少香港或外地之銀行債都有選擇，圖見大華銀行與瑞信都有5-6%選擇，而不少香港本地銀行都有發債，在前文或課上都有講。不少人認為息低的債都冇咩肉食，但留意息低的債不少由高評級的機構發出，而銀行肯為此提供高槓桿。所以利息高不表示好，息低亦可變返息高，大家要明其原理。至於債基為過千隻直債所組成的組合，免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息，與直債不同債基係唔保本的。故讀者可抽200萬買直債收8-10%/年，而債基可行套餐B收15-18%吧! 直債之200萬年派息16萬，債基年派30萬。九月買入，十月就知派息準唔準了。佢將1400萬當中拎400萬出黎試好債基+直債是否合自己，一年收住46萬息，收番1年再看看到時市況決定加碼在債基? 或REITs? 或買樓未遲。

買樓選區份在買樓003有數理化分析，請參加。至於有人問點解諗SIR你由2018年初已在NOW TV講過睇REITs跌，但就冇係2018年初就睇樓跌呢? 主因是REITs在香港零售銀行層面不提供槓桿，所以100萬買REITs收3-4%，而100萬做定期而家都有2-2.5%，咁緊係唔博放棄REITs。因此領展(0823)個價2018年首半年唔係點升，輸比大市。至於買樓不只考慮租務回報，更要考慮有低息及長年期融資(按揭)方案提供，就當500萬樓收租15k而供樓16k，業主因低息而月月可在供按揭去清還大部份本金，即供成16k樓但有11k是清本的，那槓桿後之回報是一年有負1k現金流，但本金按月少11k，來回仍是儲到10k在樓! 這是樓同REITs之分別。明白加息會令清本金之數字降低(因供息部份多了)，惟加息多因經濟向上，租金亦可以加! 所以加息除非好急，或實際息率(名義息率-CPI)升至較高水平，否則住在香港的人，買樓收租仍是穩及長遠見效之法。如似鄘美人同早兒，傳媒已披露其樓房數目，咁既資產就無需要復出再撈啦(歡樂滿東華另計)!

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
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直債類別及不同應市心得

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第三堂: 升跌看市網課(1小時)

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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