我係咪要摸頂買樓? #1648

諗sir你好,

小弟拜讀你的BLOG多時，獲益良多，非常感激。亦已報讀買樓001。現於置業方面遇上難題，希望諗sir可抽空就我的個案給予意見，指點迷津，萬分感謝。

 

現況：本人今年23歲，月入約66K (專業人士，收入尚算穩定但屬自僱性質，已將部份收入透過朋友公司名義固定支薪，每月46K；有供mpf，會報稅)。

太太22歲，剛轉工26K，為固定收入。兩人均從未置業、無按揭及其他負債。兩人每月扣除開支及家用等可儲約65K。現手持現金40萬。

 

家母持有一已供滿舊樓，約值450-500萬，樓齡約35年，自住用途。初步計劃以太太作擔保人將現有物業按出套現作為首期，並以本人單名買入另一單位自住。

 

暫心儀一市區屋苑兩房單位，約值650萬，租值約14-15K。僅以可核實入息46K計算，兩人借貸力共(46000+26000)/10000/2*2.59= 9.32百萬。因旺市下不宜用過多借貸力，估算650萬以下樓房尚於負擔能力之內，但未知購入是否明智之舉。故心中有數個方案：

 

1. 方案一：假設舊樓按6成套出約270萬作首期並購入650萬單位自住，扣除每月兩邊按揭供款共25K後，每月尚可儲約35-40K。

 

因現時”摸頂買入”，樓價再升或許可喜，但似乎更需兩手準備應對跌市風險。

小弟愚見是此方案防守力較佳，一方面按揭成數低可降低跌市成負資產及被Call loan之風險；而萬一之後遇有不景亦可較易”合法”租出其中一單位以緩供款壓力 (尚未清楚高成數偷租被發現的機會及如何應對)。缺點是手上現金幾近用盡，亦有感此方案非最佳的資金運用方法。

 

1. 方案二：小弟猜想較進取的做法：將舊樓按盡8成(最多還25年)，套現360萬將現金水平提高至400萬; 以其中150萬作首期(含雜費)，購入600萬(借8成還30年)質素相近之樓房後將其租出，假設可租13K。兩物業總借貸額840萬，月供合共(15833+18493= 34.3K)；自己再以15K反租心儀單位。

 

餘下250萬資金可分配於債基或定期等等。假設投入其中150萬至債基收10%月收12K，至此每月總支出為34.3+15-13-12= 24.3K。變相每月供款負擔與方案一相若而多100萬現金在手。

 

但此方案有過度借貸之虞，用去8.4/9.32=九成借貸力；當跌市成負資產及被call loan亦未知資金是否足夠應對。另亦需規範八按偷租之風險；以及債基市場風險。而且因舊樓八按上MC套現最盡只可借25年，太太收入亦未能應付壓測(需靠家母的10K月入補貼，相信很大機會批不足)。

 

1. 方案三：遵守旺市不超七成借貸力(9.32*0.7=650萬)之原則，先將舊樓按爆八成，尚餘650-360= 290萬借貸額可用：可選以高成數上第二間(價碼3-400萬)；惟現今此價位樓房僅餘公屋、未補價居屋、唐樓、極舊洋樓或近乎劏房盤，似乎未必是值得入手的投資物。另亦可選五成上第二間約值600萬之樓房並出租以增補借貸力。

 

1. 方案四：舊樓按盡8成套現，再以更低筆直買入舊樓並間套房收租。好處是可進一步提升現金流，亦避免過多借貸；但似乎實行上更困難，亦要另外注意釘契等風險。如第一次置業是否應避免過於急進？

 

另外特別想問一些規定，如加按套現不可用作買樓、偷租被發現會加息或call loan等，實際上是如何執行? 因上網看及道聽途說多數稱銀行只是做生意，實質極少案例會”揸正做”。

 

文章及思路多有疏漏，謝謝諗sir抽空看畢，非常期待您的解答。

90後忠實讀者上

 

answer:

讀者報左但未讀買樓001，下月修畢後會知更多自住樓偷作出租的處理手法。課程綜合了不少違規的個案及指出銀行與業主點各行前一步去維護自身利益，將租務上變成合理外更要合情。綜觀讀者睇完本BLOG太想買樓，然而23歲人若為了保住48K月入去供樓而唔敢再進一步，未免令人婉惜。雖本BLOG不時提出買樓同買債收息方法，惟個人事業才能提供最大槓桿，不少難得的機遇都需要放棄高薪厚職才能更上一層樓。例如一炮過買樓在財務上屬不智但對個人而言算一種成就，錢唔用就等於零而成就卻歷久不衰，筆者傾向叫人追逐夢想與成就，錢財只屬次選。

 

讀者屬同年紀人工偏高而錢有些少的年輕人，買樓對佢而言實太早，佢亦有本錢等下一個跌浪到去用更平價買樓。明白本BLOG有八成機率叫人「你無樓係手而有能力就先買」，主因是於本BLOG發問的九成是就結婚或30歲以上的人，唔知道筆者係好彩抑或無運，筆者無能力招攬一些初入職場而人工仲有機大躍進的年輕人。讀者現時應打好理財根基，若佢照而家人工再儲落去，成為小富是一定。若佢肯精進能力打併事業，成億係手大有可能。正因錢多少都會到手，趁後生nothing to lose搵好套合適自己的投資方法等於趁早封左日後蝕本門。30幾40歲先黎蝕，一劑都縑多!

 

後生學投資要有個籃本:

1. 學好經濟有週期 – 起碼對加減息之操作及金融市場運作有個簡明了解
2. 學好跟週期做投資 – 咁就可避免被sales洗腦話炒股最好又或炒樓最好
3. 主打賺價投資 – 即係買股票、又或買期權。買左你就知自己能承受的風險最盡可到多少了，風險承受力每人不同的
4. 理出1-2套合自己的買股策略。例如「只在XLF跑羸S&P的時候買科技股，及在科技股跌離前頂多於15%時止賺，買入後輸10%即止蝕為一套策略」。當然此策略只係試舉架構，絕不合用
5. 深化股票同樓價、債價、REITs之關係

 

若讀者執意要18年買，那就將父母樓按盡及錢先用mortgage-link戶口存起，省回加按後一半利息支出，緊記幾時都要剩現金在手。然後用自己名再八成上會，買一間大屋苑的兩房收租。做劏房收租對讀者而言有過大跨越，畢竟劏房租客都唔敢接受一個年僅24的後生業主。一陣業主有變掛，劏房戶被玩殘。父母樓加按的錢不要用掉太多，自己股債投資賺錢才再買一間，如找到勝算高的股債投資策略而將賺到既錢用作再添兩房的首期，到時30出頭已有樓三間攪好一生三宅，那在中年成為全職爸爸帶仔女不斷遊玩世界每處見識，是可預期的事。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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