諗Sir，
本人為收息101, 103及買樓001學生, 深感諗Sir理財哲學非常優勝, 可惜相逄恨晚。本人剛好50歲, 錯失不少投資時間, 自知太遲起步, 時間無多, 現希望盡量追趕, 煩請諗Sir指點迷津。
家庭 :
- 太太48歲, 家庭主婦
- 兒子17歲, 學生
- 女兒13歲, 學生
資產 :
- 紅磡土瓜灣區自住樓, 23年樓齡, 2008年240萬與妻子聯名買入, 現估值770萬, 年初加按, 現欠294萬
- 現金約200萬
- 公積金約220萬
- 家人保險現金值110萬
- 公司股票40萬
收支 :
- 本人收入約每月$10萬
- 自住樓月供$15400
- 保險費$6500
- 公積金供款$5000
- 兒女支出$20000
- 供養父母$5000
- 生活費及其他共$40000
- 稅款儲蓄$10000
本人年到50, 有被裁員危機, 想盡快達到一生三宅, 或最少有兩宅, 為將來準備。
本人已報讀買樓003學習一拆二方法, 請問我應該買第二層樓或是先買債基, 待多些現金才買第二層樓收租?如買債基, 應買那個餐較好? 近日5粒豆訊號顯示還未到買入時機, 應該再等嗎? 又或是諗Sir有更好提議?
萬分感謝諗Sir指教!
2018年8月
時間無多之人上
——
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ANSWER:
第一件事留意: 如不幸被裁，將無得加按，請快結合借貸力去按現自住樓按盡後揸CASH在手。
第二件事，長揸股票，晚境可憐。股票就算買都要出出入入看時機的，而讀者勝在少買股，十萬月入到50歲人只剩40萬市值股票在手。相反住宅佢長揸，這就成就了讀者雖不至退休無憂，但起碼都有近600萬係手慢慢老黎搣之景象。
昨天上NOW TV <息賺>節目，監製用筆者提供而出自美林美銀的一篇文章，說明2004至2018年不同資產類別的升跌。下圖先講債基的:
見債基過去十四年之年計回報，雖2018未埋數，惟總括看只有三年下跌，最甘一次係金融海嘯跌27.9%一年，而下年09年即上升62%作彈。其餘兩年跌只係2014年(-0.1%)及2015年(-4.2%)。最近3年踏入加息週期，債基三年價是「升升升」。
相比你買香港盈富基金，根據morningstart網站，
2008年回報: -45.84%
2009: 55.35%
2010: 7.92%
2011: -17.46%
2012: 26.76%
2013: 5.87%
2014: 5.56%
2015: -4.40%
2016: 3.45%
2017: 40.54%
2018 YTD: -1.98%
買股票風險是高了，因計得出價格波幅是大了，惟回報無明顯改善。只知道在單邊市升跌幅明顯擴大，但在靜市如2013-16年，四年間只予單位數回報，咁既表現值得付出咁大(volatility)風險去博咩?
當然明白世上有不少股神，佢地買乜升乜，當然唔再愁錢啦。可惜股神全港數埋十個都難搵，而早上八點就著齊衫搭地鐵既人就好多….講返讀者，將樓一拆二再加按，保守計都可按多130萬出黎，更騰出夫婦是但一人可往後低稅買樓。現時現金200萬加上將按出130萬，不要全用作投資。留1/3即110萬做現金，淨低220萬分三注入市，由於資金少買直債不行，只可用債基。債基好處是入場十萬都得，加上可隨時出入，惟失去了直債之保本性。直債要160萬才可入場，一般少於400萬現金者不建議。五粒豆是收息103授予之睇市決定買賣時機之法，讀者現時可入一注，惟第二注應謹慎勿郁，始終中佬50歲人加上只一人工作，不如等多一陣再入第二注，而第三注的時機「五粒豆」會顯示。220萬投入債基收息12-15%，即增了月收入$-22000~27500。儲返佢兩年都夠首期再買第二間樓的首期吧。至於收筆前再張貼REITs之年回報率，見REITs今時係差2018年未完已跌14.6%，04-06年但息週期及2009-2012年四年間有三年都不俗回報，故大家要等2-3年才有另番光境。欲買香港REITs者不用急，而美國REITs好多種類，派3-25%年息都有，此為收息104的內容，做好債基直債再諗104的REITs同埋優先債未遲。
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