你好，我係你DV41既學生，上完你既堂我真係獲益良多，現有一難題苦思良久仍未有最佳對策，所以來信向諗SIR請教，希望諗SIR能夠抽空解答。
小弟行年33，人工60k，女友28k。
現有資產：
1/ 一手一房新樓市價HKD 6.8M（尙欠銀行3.5M)
2/ 債券USD 10萬
3/ 股票HKD 15萬
4/ Cash HKD 100萬
家人現有一兩房樓一半業權（約HKD250萬）
由於本人打算2年內生bb, 故需要於3年內買多一個間950萬3房物業作自住之用，達成目標方法有2:
1/ 出售現有一房物業套現3.3M，再將家人於港島物業8成按爆賣一半予我套現約1.5M
2/ 出售現有一房物業及家人港島物業，套現3.3+2.5M=5.7M
請問諗sir:
1/ 認為哪一個方法較好？
2/ 有沒有其他方法可以保留現有一房物業？
3/ 是否應等待樓市下調再進一步決定？
ANSWER:
唔講以為睇緊「大賭可變李嘉誠」，問什麼會員「五萬蚊一星期上二百萬既方法」。原來係問「3年內上三房」，那只好認諗sir視力不好，「霎時」睇錯。另外先講我們予讀者的方案是慢而穩，如果人到三十仍然心存僥倖希望用投資博一大筆，你大可關閉本blog，集中看些專教人走捷徑的。另外一提不少人認為自己買股票就當係投資，其實風險同回報從無計過與賭博無異。所以你唔動腦筋買股輸錢，又永不檢討，其實可以照打去戒賭熱線，同班雀友一齊咁醫都得架。
家人港島樓只有一半業權，若將50%的一半業權轉比自己，那業主有三方(自己25%、家人25%、當初與家人聯名買的人50%)，去銀行搞手續加按將非常混亂，所以不建議將港島樓行一拆二按爆。至於賣樓亦不需要，家人港島樓以價錢言在該區非常細碼，有獨特性。假若不是座落偏僻地區而有地鐵站，一間港島的500萬樓值得再揸。惟九龍同新界如平價一房或studio就不應再揸落去，始終細單位在市道差的時間較難租出或放售，如不座落在港島及提供獨立形式居所，根本易找到替補而失去稀有性。
若讀者想往950萬三房，只可租而不應買，條數計到:
讀者及女友兩人借貸力共 (60k+28k)*50%*10000*2.59 = 1139萬。手上資金約180萬，買三房要提供4成首約380萬。如賣走原有一房套680-350 = 330萬，夾埋180萬資金係夠首期380萬的，而上會後供樓(950-380)/259*10000 = 22000/月，以讀者借貸力而言係夠上會同夠力供。不過一旦出盡力買三房而及後市跌，讀者先被樓市跌幅洗走過去數年所賺的，更會因手上近零資金而很怕銀行call佢地loan。雖付四成首期而遇上大跌被call loan之情況在過去廿年無見，不過97年跌得最急一段樓市真係一年內跌四成，所以安全為上加上要為讀者樓市所賺保勝果，不要在旺市換大屋。破產收人皮一次就夠，所以千萬不要試。你見什麼97破完產再翻身而又上埋電視既事蹟，係有不過只十中其一。
另一現實是買950萬樓就當印花稅平都要比36萬，讀者如先買三房再賣走一房計換樓都要先比15%即146萬而後退回110萬，令負擔大增。計返而家租三房其實25k都有不少選擇、35k租靚校區(網)都得! 所以有需要不如以租養租先把一房租出、然後自己再租三房，同埋運用手上資金收息去將差額津貼。計讀者現680萬樓利用按爆八成之法，套420-350=70萬，然後夾埋手上資金180萬即共250萬，行收息101的E餐(派10-12%年息)或C餐(派13-15%年息)利用債基疊增收息。由於其中80萬買左直債，那就不好沽出貪其到期保本特性，淨180萬用C+E餐各一半，180萬可產出月$21000入息。同時加按出70萬令按揭供款增加70/259*10000 ~ $2700。即讀者有21000-2700 = $18300補貼可助他們租三房。
由於一房租出估計可收16K租，而計及補貼有34000預算比佢租三房，既然後生不妨租細些少用25K租屋，月月儲多9K。計埋慳返36萬印花稅，讀者咁做令財政情況健康不少。仲有緊記，人係有選:擇性記憶架! 好多人17年三百幾蚊買過騰訊賺到些少，就將佢2008年輸到甩褲單野洗走架啦。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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