諗SIR你好，
本人是收息101及103的學生，今年36歲，公務員，月入25000，惟薪酬再加機會不大，最多也是約33000左右。
已婚，太太32歲，月入23500，沒有物業。
已有一名一歲小朋友，打算兩年內再生多個。
名下有早年買落的兩間樓出租比人。
一間收租17500，月供11000，市值約670萬，尚欠280萬。
另一間收租10000，月供6500，市值 約 400萬，尚欠165萬。
如有必要，父母尚有額可作擔保。
另外正租住其他物業，月租約11500。
此外最近有一筆現金約90萬可用作投資，正考慮不同的收息方法，不過而家正值加息週期，擔心未必是入市的最好時機。
希望換一間平價三房自住，同埋保番一間收租，其餘錢放在收息產物，咁可能個個月一個月糧都未定。
如果將所有錢夾硬比埋老婆上車，個個月都沒咩正現金流，同埋面對樓市下跌風險。
而如果按兵不動就效益比較低，因市值1070萬，欠445萬，即6百幾萬每月產出27500，不算理想。
而家都幾心大心細，一生三世已成其二，不過人工基本上都比較低，如果主力放在債基，個個月都出雙糧，如果放在樓，就負擔好大。
還望諗sir指教庸才，感謝。
ANSWER:
呢位公務員兩萬五人工，36歲有兩間樓，仲要係供滿大半! 證明理財只要有方法，想過好一點的生活不難。誠言小富由儉、大富由天。雖1971年過後單靠儲蓄已不可致富，出糧紙幣已被政府「印走」大半。今時你為30年後退休生活就像1988為晚年儲錢，當年兩房住宅賣廿幾萬、三房四十萬，究竟數字表示咩由2018年看倌自決。因此成小富，除了儲蓄更要識時務，更要好好解讀政府比我地既訊息。近廿年政府力推的財務政策有2000年強積金、02年又叫人係時候買樓、2010年又出辣招阻止人買樓、2018年又出個公共年金。睇返轉頭，只要你同政府的方案做相反，腰纏萬貫是肯定的。所以政府金融精英一早作出提示，錯只係我地平民唔識解讀。
圖: 2002年
https://www.youtube.com/watch?v=MYYtyB3tcuc
讀者就係近年聽得明佢老闆講咩，積極買樓，而家賬面賺六百幾萬，物業市值共一千萬，對於兩萬幾銀月入人仕而言不錯。咁既情況之下，咪有心情下年再生一個囉。至於下步，絕不要因帳面賺價而飄飄然，緊記自己對於市場力量仍是很渺少。由於借貸力七百餘萬已用過半加上現金水平少，所以唔應該急買第三間樓，何況佢只36，距離45歲大限仍有時間，不急買。
債基於加息週期不會受壓，美聯儲由2013開始收水由負利率開始，2015年正式有正利率之加息，債基都不呈大跌之象。2018年債基價格有跌，但跌幅當然少於股市，更少於人民幣。不少人希望買賣投資物賺價，但由於人性的貪婪，大部份想靠賺價去提早退休的人，終其一生都在勞碌。筆者建議是先讓一步，坐慢車月月收息，就當遇上金融風暴好似2008，捱下價跌些少就無事，一年內升得返跌市之前個價。股票投資人當年多沒頂，但筆者唔係話股市無人贏大錢，例如莊志雄博士就係出色一位。莊志雄博士為信報前研究部主管，今時已參與Homeblogger團隊，你可看看要在股市贏錢，究竟要去到如何功力。
現時90萬可部份作投資，另記緊將手上樓房加按盡，應可多按150萬在手。由於現時加按最多只按六成，故加按不太會為讀者引入call loan風險。同時多了現金在手，那就對應了讀者計出現金流效益低之問題。在此提出讀者於課程後對個人財務位置之分析有了條理，識計出自己強弱及預期執行後的財務狀況，識得自己推演就有了生路，值得恭喜。有現金後水平應在240萬水平，可拎一半投資收息103的債基C餐及E餐，每項60萬，12%及15%的收息平均在13.5%/年，120萬投入月月可收13.5K，等於每個月多半份糧出，已很不錯。同時用C及E餐已有一定避險因素，相比用A餐收25%已降低不少風險。隨後一至兩年收住息去等時機，遠比乜都唔做好!
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