諗Sir,
你好，小弟剛上了收息103第1 堂，編號為TEDP39??
小弟40歲，和太太合共每月收入為24萬，育有兩位小孩。我們的資產如下:
(i) 自住港島藍籌屋苑，2014年1000萬買入，現估值(恆生)1860萬，現欠銀行650萬，月供24,000。
(ii) 家人自住新界新地屋苑，2009年200萬買入，現估值(恆生780萬，現欠銀行290萬，月供11,000。
(iii) 上環單幢收租樓，家人早年買入，現估值(中銀)750萬，，現欠銀行330萬，月供12000，每月收租20,000。
(iv) 灣仔單幢收租樓，2015年410萬買入，現估值(中銀)600萬，現欠銀行180萬，月供8000，每月收租15,000。
(v) 合共有現金100萬；MPF 合共約有600萬
(vi) 股債基金800萬，每月回報60,000 (上堂前已買落)。
借貸力：
夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M
已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%)
開支：
四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000
諗Sir 係之前曾經回覆，知道收租效率比較低，但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款；另唔想攪劏房(及已無名可用)，所以希望繼續收住租，房產唔想有任何變動住。
另一方面，會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下:
(i) 將自住物業加按，按出350萬。
(ii) 減低風險，賣走股債基金，套現800萬
(iii) 以1000萬開私人銀行(借貸成本1mth HIBOR + 0%)
(iv) 餘下約250萬入番mortgage link 戶口，賺住息又可作contingency money.
以1000萬作直債及債基疊增投資，假設回報10 – 12%，增加每月被動收入到10萬。
上收息101及103時知道了C, D 及E餐。首先用D餐要等時機，暫不考慮。
假設1000萬入E餐，每月派息6.52%，LTV = 60%，每月收息大約12萬，減埋每月還息1.6萬，符合本人預期。
就此，想問諗 Sir，
(1) 以上套現收息之法是否合適?
(2) 重注買一隻債基不能分散風險，以1000萬作投資，直債與債基應如何配置又達到預期收益?
期望您的回覆亦期待上103第2堂。
祝身體健康，課堂長開長有!!!
ANSWER:
讀者住宅收租效率低，主要是睇產出租金與壓死幾多錢之比較。筆者不愛用租金除以單位市值得租務回報率去評估物業揸放，而係計較每蚊資產淨值能為持有人帶來最佳效果。理財就是將每蚊的價值盡顯現，投資就是將每風險去買最大回報，這些都是能計，及部份節錄自1990年諾貝爾獎得主William Sharpe的學說。容許借一借近日莊偉忠先生的post，大概就是說男人會講大話，女人會講大話，數字唔會講大話。
當然，為什麼既能計但世上沒人能將股票投資100%全贏出? 這個日後面談。筆者文字功力有限，在免費文章只能交待顯淺而易見的事情。
講返讀者，收租效率低主因上環單幢收租樓，壓死750-330 = 420萬，而月產出現金流為20k-12k =8000。即420萬壓死而只收10萬8一年，回報少於2.5%，迫近港元定存利率。至於港島都新界新地樓都屬同一問題，錢壓死大舊，更用作自住。誠然讀者股債基金有800萬，明白開始有錢就可以任性，所以唔將全配置做到最靚都無問題。多謝讀者提出股債基金係佢上堂之前買落的，上完堂已知中計就當配息近似都要快全賣走。那現在有成一千萬現金，更可考慮由私人銀行提供之服務得融資=1month hibor+0% (其實大銀號樓上鋪用BLR- 自己Best Lending Rate多，係同什麼hibor脫節的)去擠高回報率，咁究竟做咩好?
先講有得一千萬HKD，可以穩陣些少保本的直債為主、債基為副。有1000萬在手，而家拎其中500萬去定3個月而家收息都25000，所以到得1000萬每三個月就當只做定期都收$50000/一季，開始可想打穩陣波。而穩陣波，即利用保本或高發行級別的公司直債為佳、又或部份錢做定期、只留少許錢做不保本之債基。下圖幾張定期單係筆者一個做倫敦金的壞朋友借比筆者，有1.75%亦有另一張做左1.95%，特此證明而家係大行做定期都有近2%(編按: 2020年3月尾，行山銀行有2.2%做4個月)，咁就唔使拎到老遠去中信煩一輪又要應承10幾萬樣野去貪個3.0%(可能3%只係比頭一個月你)。
若果是百萬戶而未到千萬的，由於直債是約160萬入場而令500萬以下資金者的資金流動性大降，所以用隨時可買賣的債基好。債基+ETF，係幾百萬先生的朋友。
至於100萬資金之下者，可用股票、及嬰債，嬰債可2000美金都入到場。但嬰債之波動性比直債高，雖有3倍槓桿但同時可能伴隨一年20-30%價格波幅，所以100萬資金以下者就算用嬰債都只限在30-40%資金投入程度。REITs暫不考慮，始終穩當的REITs在加息週期下很受壓，亂買野的垃圾REITs恐怕在市跌會「跌死人」，見勁如領展都受壓足半年到2018/7月先可喘定氣，你就知再選次質素的買恐怕有排捱價。
股票當然是一個選擇，不過筆者一向唔用股票收息，要用就用黎作賺價。一公司的盈利能力同派息多少，係相亙排斥的。plowback ratio(自留率)升的時候，股價上升受限。加上買股票需把市場風險近乎全吃進，所以筆者要買還是選不派息但很有增長前票的公司之股份，否則不買，派息根本不應交股票來做。
1000萬留意 (在此給予次選，及不能槓桿發揮低融資成本的)
A.長江基建擔保/ Perpetual /4.850% /評級BBB
價約:$86.95
87萬收48500，年息5.5%/ Perpetual
B.渣打銀行/ 7.014%/ Perpetual
價約: $106.8
500萬留意
收息101的債基有10-12%年息
上述為未經解釋的投資概念，如用自行理解作投資，再加上銷售戈員再曲，咁筆者可以解救唔返。當然除了債基，配一些細額直債或保險可以。
100萬留意
有嬰債。嬰債本身只6-7%附近，但可予槓桿，槓桿自己要調較不可盡用。下面灰色圖那隻有7%COUPON，到期保本，中途可放。留意呢隻ETD係A GRADE評級，唔同出面B-/C評級那些第一浸個市跌已死哂。留意要用美國證券行買，倒閉風險較大，證券行資金同銀行冇得比。
>2000萬?
有得呢個現金唔似普通打工仔，一般是生意人或遇貴人有機遇的(仲有係富二代)。拎得2-3千萬上身開始小心身邊冷箭，人性從來是醜惡。所以用海外樓將部份錢收係香港之外地方，或者為自己同家人準備多一本PASSPORT，才是要做正事。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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