你好，有一段時間冇搵你及上堂
我有幸2013年用一成首期買左550萬嘅荔枝角昇悅居，現在我43歲 ，月入六萬三，另加兩個月bonus, 太太要看管兩個一歳嘅twins ,不可工作
想問現物業估價$900 兩房，銀行按揭有450萬，h +1.7, cap 2.15%,月供兩萬，16年轉按，28年供
，另外私貸50萬，每月還1萬
現想轉按取$50 cash 投資穩陣工具，可以嗎？
另外，早前有兩成按是透過hkmc,果d保險費分28年俾，但轉按都已經俾左，冇得扣除？因為現在$900萬做六成不用買按保
ANSWER:
供左幾年甩HKMC，可將部份保費退還。不少人做轉按時將加按資金作為主要目標，筆者看法是把HKMC「甩走」作為主目標更實際，因一些人將樓偷偷出租，一旦被HKMC發現而處理不當，後果同意可頗嚴重。所以咪「人做你又做」，明好規則才進場未遲。當然付50%首期正名出租買樓更好! 而按至5成的租約更可為業主提供收入證明，用租客補強借貸力。不少人從2000年至今，買樓> 供樓> 九成轉七成甩二按> 七成轉五成正命出租> 有租約增大借貸力> 再買樓。就用上方法周而復始，煉成七樓在手的境界!
當然早年做按揭唔需要出示信貸報告，業主用上述「置業階梯」可以更兇。現時用因近乎強制要查TU加上要比買家印花稅而變得十分克制，就當有好肯合作之律師「作法」，都只能將七成威力展現。當然今時買樓都可利用通賬眨走債項而致富，仍是窮人上流的大路法門。你看早幾十年有置業的父母，只要肯花時間長坐樓，在過去幾十年未開哂機印銀紙前，臨老都勉強「可保不失」。
讀者一個養四個，借貸力為63000/10000*2.59*50% = 815萬。可惜50萬私債把借貸力打走1/3，只剩540萬左右。筆者不太建議人用私貸，因此舉借得錢少但太扣借貸力，不屬精明。現時讀者借貸力有540萬而已借450萬，計一計其實將現居按盡，盡都有能按幾十萬出黎了。至於應否按? 由於估計讀者現金少，那就將50萬再按埋吧。何況900萬買按了500萬餘出來，樓市要跌4成可才CALL LOAN，此情之下大把香港人已沒頂，未到讀者。至於按出後應買什麼? 用番收息101的方法做債基再疊增收10-12%吧! 因買股票讀者資金唔多，怕佢再輸埋更莫財。何況1人打工養4個，客觀條件不支持冒進投資。其實只要識計，就知買股票的風險比起買樓、買債，波幅都倍而計之而跌到價即CALL LOAN。買直債由於入場要20萬美金，讀者不宜。至於用保險去收息要鎖死5-8年，對現金少者亦不適合。
近日收到些讀者想將已賺錢的樓再換大(封信係估計比筆者的，因佢無稱謂只係對我同事落左order)，好似前兩天由同事提交，有位月入萬餘的人在過去幾年買樓賺了幾百萬，估計心雄想老婆老公每人一家900萬樓，即萬餘月入者試圖持有1800資產在手，將收入同資產比擴為1000倍。見此案即想到，其實林鄭係唔需要花咁多精力幫月賺萬餘呢一群。由來文見佢地狼起上黎，買樓同槓桿仲盡過中產階層。另外不要習慣去提出「想要」的東西，而是要訂立步驟，去做到想要之目標。提議多睇97年-04年的香港樓市記錄片，另可學習去計一個18k人工既人借貸力有多少。想樓市冷卻政府可強制在售樓處播當年股樓災記錄片，原理同煙仔廣告一樣。筆者見到呢類提案，就知大平賣的路近了。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
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保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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