諗sir，
我雖還未上過你的投資班，不過常看你的專欄和信箱，獲益良多。我知道你會為學員解答投資疑難，所以也冒昧地想向你請教一些自身的理財疑惑。
是這樣的，我是一名40歲的公務員，有兩名子女，月入十萬；太太是家庭主婦，但也有兼職，月入二萬。我們一家四口住在一個三房按揭物業，2010年購入，現估值約1,300萬，銀行按揭貸款尚欠400萬。我倆在港已無其他物業了。銀行現在說可以加按套現250萬給我（總按揭成數達物業估值的50%），我正在考慮是否應該先借了用來投資，不過卻還未能決定投資什麼資產。
我倆現手持80萬現金，並持有以下的投資：
1）250萬日本物業：東京/大阪物業，年租金回報約6%，沒按揭的
2）80萬股票：收息股佔大部份，包括電能、中信電訊、交行、越秀交通，還有神華
3）25萬美股基金，美股成份佔50%
4）30萬人民幣債券：今年年底到期
我的想法是，樓價現時處於一個頗瘋狂的水平，物業買家好像大都抱著一個「驚遲啲會貴」或「人買我唔買好執輸」，甚至乎是「有買貴冇買錯」的心態入市。這是一個危險訊號，樓市怎麼看也不似是處於應該投資之時。不過我從你的文章中也看到，45歲時（5年後）我的借貸力將會開始下降，現在若再不進場利用剩餘的借貸力買樓，如果樓價真的繼續升下去，我的一生三宅目標也沒希望達成。那我應否現在買第二宅呢?
我另外也有想過，如果現在我不趁此樓價高企的時機將自住物業加按套現，又恐怕到他日樓價大跌時才發現自己坐失了良機。由於我必定不會將自住物業出售，所以我深信只要我的工作繼續穩定，而我又能負擔得了新增的按揭供款，即使樓價下跌超過50%而我變成負資產也沒所謂。只要我介時仍有穩定的供款，銀行不會拍賣我的物業吧。諗sir，請問我這個想法正確嗎? 還是到那時候銀行一樣會 call loan? 我應該套現那250萬嗎?
假如我向銀行取得那250萬的加按套現，你會認為我應該現時入市在香港買第二個物業來收租嗎? 如果買，樓價應該在什麼水平之下才較穩妥呢? 那如果我不應該買第二層樓，我那250萬又有什麼可投資以抵銷按息呢?
我的投資組合有需要變陣嗎?
謝謝你。
ANSWER:
要部署下一步做咩，讀者必先了解距離目的地仲有幾多路程。一旦是好近，那就用保守的方法穩定達到就可，就好似你睇世界杯，如果巴西已經贏緊4比0，那控球在腳就成吧，犯不得夾硬進攻比人踢傷。若然未贏波而只剩5分鐘完場，要麼將人生放棄、或等運到、如唔想輸就要犯險進攻博一博。人生雖然複雜但也不離幾個大道理，讀者公務員有冇退休長俸佢冇提，這一重要元素佢在提問竟不講清楚，可能佢認為筆者無資格知咁多…那也明白的。先只好假設佢無。
一個月入十萬的人撈到40歲只持80萬現金，睇落已感有點不妙。幸好有為自己儲落一點資產，日本樓加港股及基金有360萬左右，而人仔債36萬。如55歲退休(15年後)拎返400萬退休金而無長俸，加上讀者勁到有巴菲特既一半，15年間每年除洗費外有淨8%年組合回報，而通賬只4%一年。今時400萬會在15年後(2033年)增長1.8倍，即400萬變720萬。到時加埋400萬退休金，共1120萬及一間供滿的自住樓退休，對於不少港人而言是豐厚吧!? 但讀者若可活到85歲，你諗下揸1120萬面對2033年至2062年的通賬，真係夠洗? 當然筆者認為人類未來50年面對既事，可能會比今日更複雜，例如有戰爭或新病毒。不過有一件事幾可肯定，就係政府只能印銀紙去負擔老人問題，環境失衝亦可能令糧食價格暴賬，可是印銀紙同時令月月派的生果金更不值洗。此一困局解決方法係自己儲夠錢，有能力隨時移民去世界某些角落。未來之事不可知，但有錢可予自己更多選擇。
經過上段已計到讀者面對的困難問題，分別係唔夠錢同埋通賬水平不可測。係香港做按揭買樓正可對應上述兩難題，加上香港尚算資產儲存中心，故香港的樓貴是有解的，就係不少港人不自知。比首期即可控有租客幫手供樓，加快儲蓄進度去解決唔夠錢問題。做按揭等於先儲美金攤30年還，即等於沽空美金，又解決物通賬問題，你見過去30年可跟物價齊升的，最可信賴就係住宅了。所以讀者不槓桿咁去日本買樓，筆者看法是錯。
股票基金不應該買，就如不少香港股票基金，竟跑輸比盈富基金，咁比管理費買黎做乜? 至於筆者當提倡買的債基，雖同樣是基金，但平常人一個係無可能買百幾條債券去分散風險，所以無奈到比些少錢人地賺加上嚴控槓桿去收10-15%年息吧。惟港股美股自己買一百幾十隻是可以的，加上基金經理的炒股表現不見得比平民好。至於人仔在過去一個月跌成1.5%，報紙已有賣，但銀碼不多想KEEP可以，讀者手上收息股亦同樣情況。若想距離退休目標再進一步，可將現自己住加按至5成得1300*50%-400 = 250萬。日本樓贖回再得250萬，如果真係咁睇好日本樓可以買ETF呀，唔使捱個3%貴佣同埋為租務管理煩，但有些事看破不說穿吧。那250萬加250萬共500萬，拎30萬去買返日本ETF好未? 淨470萬可用100萬予家人去再買一樓收租，但究竟是否八成上會報自住而偷偷出租去擴大回報? 讀者自決。淨370萬可用270萬投入收息101的債基疊增收息，12-15%年息即可產出27K-30K/月之月入。
買完樓會唔會因樓市下跌而CALL LOAN? 其實就當樓市一年跌30%，首先自住樓未變負資產，暫不用理。新樓買有機會成負資產，但讀者有100萬現金加上270萬係隨時可贖之債基，現金流動性足夠，就當CALL LOAN要補錢無問題，更何況根據03年經驗，打工仔只會肯供樓，銀行都無謂CALL你，雖按揭契寫好銀行有此權利。至於股票是不宜長放的，買股收息根本同股票之原意有衝突。筆者利用自己判別股票的系統睇了讀者數隻股票，只有1052在早前有過買入訊號(下圖)，系統產出可以持有之訊息，其餘沒有。更多筆者系統資訊在: https://www.facebook.com/stockfarmerhk/
和平時代或許已過，本blog忠實讀者多為在港稍有資產一群，請容許筆者提出港人需比之前擁有更高國際視野一點。好似日本平地少而近乎零資源，為爭取生存空間而每隔一排發動侵略是必然的。俄國人欠缺不凍港，經常向南望是必須。菲律賓係南美同亞洲之間的跳版，韓國是俄羅斯南下之跳版，這些國家定時常扭屎忽花靠收兩邊茶禮去生存是肯定的。英國德國俄羅斯需要互相制衡而維持歐洲大陸穩定，又屬必須。中東就係無左伊拉克而讓伊朗獨大，由2002年搞到而家都一鑤粥，仲要埃及同敘利亞陪葬。大家明白一些國家因地理而予有之特性後，你就唔會亂去買日本樓。些少係可以，但讀者反而把最大的注金留在投日本樓，除非佢想轉國藉，否則不妥。但先講一句做日本人都唔係咁過癮，去玩唔同去長住。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 全新課程：TEKAA1 建立10-15%年息之直債、債基、ETF組合及走勢預測 / TEKAA1 內容: 時間: 2025年2月22日（星期六）下午14:00 – 15:15 助教面接咨詢範圍共11項: ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀 諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 *實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 *實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： (為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】 L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年2月22日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班：2025年3月1日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年2月22日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班：2025年3月1日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
*對象: 一站式了解及設立個人化收息組合、有人教學亦有個性化咨詢
– 現時應選取的債基及解說
– 現時應選取的直債及解說
– 有什麼收息ETF/受票應留意
– 揀選債基的要點及原理
– 透過債劵紅綠燈🚥系統預測債券走勢👈🏻
– 問與答
地點: 尖沙咀
講者: 諗 Sir
價格: $990 (特別優惠價)
*是次班別附送助教面接咨詢服務
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統🚥👈🏻
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
費用: $4280
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙