諗sir, 你好! 本人是買樓003 LY36的學生。太太是DV28及ET10學生。謝謝你一直以來分享實用的理財方案，希望你能抽出寶貴時間解答本人個案。
個人資料如下:
本人，43 歲，每月收入15萬，太太， 41 歲，每月收入5萬，一名11歲兒子。
家庭收人: 每月 26萬 (包括債基收息6萬)
家庭支出: 每月15萬
儲蓄:每月11萬
現有資產如下:
- 新界一房單位，現值350萬，借款147萬，月供5,600，每月租金收入9,300
- 新界兩房單位， 現值755萬，借款400萬，月供15,200, 每月租金收入16,500，租約為生約，可以取回作自住
- 九龍兩房單位，2017年買入，現值1,055萬，借款490萬，月供18,600， 2019年5月收樓。(將會放租)
- 現租住新界三房單位，每月租金2.3萬，租約2018年5月到期，預期租約期滿，搬回新界兩房單位自住
- 債基500萬，收息約每年14%
- 現金 300萬 (放在按揭高息戶口，收息約2.05%)
目標如下:
- 優化個人理財組合，增加現金流， 提早退休， 50-55歲
- 為兒子預備100萬至200萬升大學教育基金
請諗sir為本人個案作出提議。衷心謝謝。
answer:
筆者現在已教緊DV53收息班，而讀者太太參與了DV28班，每月開一課計即讀者上筆者堂已是27個月前，咁講讀者利用債基收息已近兩年半吧! 加上2017年買樓估計再賺百餘萬，係債基月收息6萬之下兩年半現金袋162萬而樓市帳面再賺百餘萬，在此恭喜讀者萬分。同時寄予各同學勿「貪勝不知輸」，依據過往的大賺經驗而作出加碼投資的判斷。筆者沒有網上說的「日賺9000」方法教大家，同時留意風險與回報之比例不是線性的，即讀者如想再加碼去增加1.2倍現金流，風險不只增加1.2倍。讀者第一件事係要同tommy@ whatsapp 98292018 (quote學生編號)了解佢500萬債基貨究竟揸了邊幾隻，已點出有3隻一定要換走，3隻當中有兩隻筆者從沒提過，不提除是有些學生上收息堂前比經紀游說入了質地差的選項，各位趕緊在市好時修正了。
可能有人問:「既然上星期全球市況向好，為何不加碼反而變得謹慎?」先講筆者一是少參考過去一/十年投資物價格表現而決定未來投資取捨的，就好似今日決定是否幫襯買菜不主睇菜檔舊時數據，最關鍵是而家有冇人排隊，同埋排隊條龍係長緊定短緊(on momentum but not histroical price)。二是債券屬較長時間的投資，在遠遠未見頂前就好做定預備，不似股票就可跟紅頂白，再重申股票債券各有好處，兩者是可按自身理財目標而兼用及分配。正因如此，尤其有樓花在手的學生，300萬現金只要再少就有危險，在不賣樓及儲蓄進度難再加快之前設下，收住14-15%年息而月賺60000就是能取的最大數，更要重新檢視500萬究竟揸緊咩野。
為什麼有危險? 讀者手上物業市值為350+755+1055 = 2160萬，亦即樓市下跌15%已在帳面蝕走讀者300萬現金數目。雖然讀者每間樓五成上會做得好好，不過係新樓估值打折下留300萬在手可預一情況: 假設新樓在頭三年免供PLAN完成後樓價比現時跌了20%，即值約820萬，而讀者不甘要捱貴息而將490萬mortgage loan借走，到時銀行會將買新樓時送的回贈及傢俱以某面值係房價扣走，造成只借820萬-100萬扣數而只借(820-100)*60% = 432萬的局面。萬一跌市於2019-20年跌比20%更多，留手現金就要更多了。同時樓價或會與債價一齊下跌(到時股票價格更不用說吧..)，500萬債基被call要補倉50萬，因此讀者留50萬黎補債基margin，加上為新樓留100萬比自己多個選擇為智選。筆者深信智者不是每天在估升跌，而是先預算萬一自己估錯既時候有冇另一手去補鑊。
總括而言，讀者今時做好準備於跌市能保存，他日政府一旦在跌市放寬加按政策，在幾間樓能加按的錢又可再增加。到時自己儲蓄+加按錢+300萬cash，遇上大跌市滿街平貨不應傷心，反而為阿仔200萬學費有著落而高興。因此讀者只要保持在今時之position，基本上2018-2020是升或跌市，佢都係贏，此為投資必勝法是也。君不見股神投資旗艦，已揸過千萬美金的cash嗎? 成熟的投資不應是all-in或只睇單邊，讀者課後已copy了股神的理念落自己身上(即股神上身…哈)。筆者在2012年8月20日寫了篇文叫「投資必勝法」，很高興到今天，眼見不少學生之組合分配已令自己近乎必勝。
參考資料LINK: 股神7800億現金不願投資 股市見頂響警號？
(經濟日報2017/7月訊, 2018年5月訪問股神投資旗艦仍持大量現金)
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