你好諗sir
之前寫過email 問過諗sir
今年因住屋需要，買左3房補價居屋自住
用了絕大部分cash，而做唔到之前上堂學到的債基
只剩大約30-40萬cash係手
請問諗sir依家出售物業套現好定出租收13K一個月比較好？物業雖然唔算好優質，但都算市區樓，近家人，已儲夠兩間屋，想諗sir幫手俾俾意見。(45000+33000)/10000*2.59*50%= 10.1m，已用62%借貸力
| 物業1 | 自住 | H+1.3, Cap 2.15, 30years, 31樓齡
我單名持有 (2018年頭已轉按) |
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| 入手 | 2.88 | M | |||||
| 現價 | 4.6 | M | |||||
| 貸款 | 2.65 | M | |||||
| 月供 | 9.8 | K | |||||
| 管理費，地/差 | 15 | K whole year | |||||
| 物業2 | 自住 |
2nd Year: H+1.3, Cap 2.15, 30years, 28樓齡 太太單名持有 |
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| 入手 | 6.6 | M | ||||||
| 現價 | 6.6 | M | ||||||
| 貸款 | 3.59 | M | ||||||
| 月供 | 14.7 | K | ||||||
| 管理費，地/差 | 24 | K whole year | ||||||
屋村仔上
answer:
致命傷是用掉6.6-359=301萬現金去支付上年購買自住居首期，致使今時現金水平偏低。居屋實用而雜費較少，讀者今時月供萬四就解決三房居住問題，先講錢是用得唔差。惟若筆者自主，就會將三百萬之六成用作收息，再將另外兩成買四百餘萬細單位收息，自己再反租三房。
資產分配
六成 – 180萬收息錢投入較低波幅之債基E餐，限年息在10-12%之下，每月可增收入16-18k,讀者將利息加自己補貼4-5k,係舊一點的屋苑租三房不成問題，想質素好補貼夠10k應有改善。
兩成 – 運用301萬之20%高成數買樓上會，至於入手後點偷偷將報稱自住樓租出，屬另一課題。
最後兩成 – 留作現金。在任何情況下缺失現金，就好似玩食雞遊戲(正名叫絕地求生, 筆者玩左一陣就放棄啦)唔搵掩護施施然出大路一樣，比人一槍爆頭係遲早既事。本blog唔識教你發達或日賺9000，只係正論投資，及風險控制。
錢壓死
付高成數首期去將錢壓死在一間樓唔好，壓在居屋更唔好，已早前在文章表達買未補價居屋會影響他日套錢大計(如買入後樓價升)。重申居屋對夾心收入階層之置業需要絕有幫助，但買家如預期收入有日可突破4萬，或仲想加按樓房套錢再錢搵錢發圍，入手居屋前宜三思。
至於買已補價居屋就更唔好諗，居屋之賣點就係免地價，大哥你咪將件事做返轉頭。同埋鄰居質素對投資價值有影響，由於香港講乜七都可能被告歧視，所以你可以去地利根德閣同萬能閣行個圈，住一兩晚比較下，你就明What7筆者say架啦。
講返讀者收入中等，呢世借銀行力去挾租客助自己致富係主幹，如有「人頭」用又信得過不妨將樓轉比該位家人，將打算出租間樓(物業1)先按爆八成，得460*80%-265 = 103去添現金水平。就當按爆後樓價下跌，都只係將原本按出的103萬被返cash入去，風險無添。有錢後等等等，當然自己要生性儲錢，再返3-5年預有朝見樓市比上早位跌超25%，就八成上會再買樓。由於物業1 已轉了比父母或其他人頭，讀者自己係冇樓係手，在善於運用家人名額即可一生三宅。父母他日百年將樓轉返比自己，咁讀者連同太太就成三宅在手，起碼有基本保障。頭三間樓不應捕捉樓市高低位去買，一是大家都捉唔到，二是必需品加上樓要供得耐先見效，怕大家等了又等浪費最重要的資源 – 時間。
當然等既期間可撥20-30萬入手收息101的債基，就當唔槓桿市面亦有派8-10%方案，當然風險高些少，但10-20萬都安排到。旨在自己觀察一下用債月月收息是否合自己，同派唔派得準。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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揀選債基的要點及原理
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債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
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離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
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