有樓有車搵十皮，點先可以再離地? #1569

諗sir,

小弟無意在YouTube 睇到home blogger 十分認同觀念及想法，希望諗sir 抽空可以指點迷津及比少少意見，目標向上流，為家庭提高生活水平。

 

今年33歲，出自小康之家，自少做不同兼職，有儲蓄習慣，於2007年畢業，做文職工作，起薪$7000，於2013年時勇於炒賣股票及衍生工具，賺過快錢，但亦贏錢皆因輸錢起，最後敗光儲蓄150萬及負債50萬，浪費了不少時間。從正面出發，早出事好過年老才岀事，時間剛剛好。

 

自2014年起，重新出發，努力工作，自問年輕，肯做肯搏，因為窮得只剩下體力，精神和時間，分別有三份工作收入，做了10年丶7年及5年。全部皆跑數，純佣金出糧丶有糧單丶報稅及強積金。由於收入不是底薪，比較不穩定，所以在自己可控範圍都盡做盡跑。雖然不算低薪，但缺點是太個人化，手停口停。

 

最近二年收入有所提升，平均月入港紙8至10萬元，扣減家用，住院保險丶強積金及開支，每月可以儲6萬。

 

另外，與朋友孖份有一小生意營運，自己親力親為營運，有三年時間，收支接近平衡，預計在2018年尾開始產生正現金流。

 

資產丶現金流丶現金

A）資產

1. 屯門細價私樓8成按揭 (2017年買入價350萬，市價420萬）
2. 屯門車位1個full paid，（2018年頭買入價75萬，市價81萬）
3. 1/2(與朋友合資）日本細價樓 full paid，（2016年尾買入價港幣33萬，yen價67，市價39萬，yen價73）
4. 港幣10萬元股票，港鐵，可以隨時沽售。

 

現金流

1）屯門細價租金$9000，供加雜費$10500，每月-$1500

2）屯門車位租金 $1200 ，雜費$200，每月+$900

3)日本樓租金$2800，雜費$300，由於會朋友合資，每月每人+1250

4）P loan 60萬，每月還$17000，分3年還

 

C)現金

1）63萬HKD 現在在mortgage link 戸口

2）8萬HKD的澳幣

3）5萬HKD的日元

4）5萬HKD 的現金

 

如需要應急，另有20萬循環貸款户口可用。

 

問題：一至三年計劃

1. 由於大部分現金產自p loan,車位亦無按揭，今年都是儲蓄為主，增持現金，暫放入mortgage link 戶囗。預計一年後會儲到大約72萬。
2. 儲蓄一年後，有幾個可試範可以試試，可以不同工具，或混合方案，一是以mortgage link 部分資金買債基收息，制造被動收入，所以在2018會報讀收息101；二是再買車位收租長揸，搏升值，唯獨收租回報比較低。三是與借用弟弟名，一人一半購買5m以下細單位放租。請問諗sir 有建議丶歩驟，或者其他意見？感謝

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Answer:

讀者07年畢業現時月入十萬，在不少人眼中是「無可能」。令不可能成為可能的，就是年少炒「股+輪」由150萬儲蓄倒輸50萬的經歷。常言勝者懂做及不斷改善、次者一咪死做、最差就係一班有思想但乜都唔做既人。本案讀者用心炒輪、用心輸錢、其後反省及落地搵錢(雖然唔知SELL乜，希望唔好係白粉)，到現時唔算富貴但起碼有樓有車(位)搵到十皮野，唔想標榜呢D人做傑青但想指出「執行」才是令他日「執行得更好」的關鍵。筆者一出世都係貼地，那又為何與不少來函讀者一齊離地呢?

 

讀者下一個層面要學懂如何合規利用銀行，第一間屯門細樓因借得少，故唔攪借貸力都上到會。但如懂將波動月入集中在單一公司處理，再證明比銀行自己係高薪穩定打工仔，10萬月入可借2.59*5 = 1295萬，即只要有自己加父母三個人頭可買三間細樓，付首期後等租客乖乖供完已立不敗之地。另一件事要做係改變手停口停的情況，入手由小生意開始。由於讀者描述佢項「小生意」要親自落手，唔返去無錢出，故此項目嚴格講仲係停留於(sole proprietorship)個人生意的階段。要真係創立一盤生意(Business)及他日能賣盤的，必須有workflow及找出2-3個心腹助手。有盤能穩定產出收入的生意，仲好過有間樓。能產出錢而唔需要靠老闆才能營運的生意，幾時都賣到錢。

 

p-loan很傷借貸力，循環貸款在按揭時點計亦要在買樓001學好。可先將20-30萬資金投入債基疊增方案，由於債基是月月派息，讀者觀察債基派息半年效果如何再各向走未遲。未來半年是儲蓄加試驗債基的時間，至於再買樓有感過急。係呢半年做好借貸力，試好債基WORK 唔WORK，在年底開始睇樓及用債基收息未遲。另外留意買樓貪圖的就是可以高槓桿地借，日本樓投資雖少，但FULL PAID去買樓筆者多不讚同。點都好原有資產可照持有，先試用債收息年派15-20%是否合自己。

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