問：
諗Sir你好，想請教轉按以及資金運用問題。先說說小弟現在的情況：
- 歲數：本人31，太太30。
- 本人月收入：本人4.4萬元 ( 1個月Year-end bonus )，太太3萬元 ( 2個月Year-end bonus ), 並7.4萬元。
- 現金：二人合共大概25萬元
物業：
- 現居物業：市區私樓，2015年465萬元買入，8成按揭，現約值550萬元，尚欠銀行352萬元，月供10,000元，惟此物業一、兩年內不會售出
- 國內物業 ( 老婆持有 )：私人物業單位 25年按揭月供7000元，自住。
- 父母居住物業 ( 父母聯名持有 )：灣仔唐樓55年樓齡，多年前買入，現約值500萬元，供完了。
- 支出：供樓、家庭開支合共大概44540元，
- 太太名下香港沒有物業。
計劃:
因為本人考慮轉工轉行, 可能失去現時收入4.4萬
但最近考慮轉按做更低息H+1.28%, 並賺銀行/中介回贈共2.15%, 轉按重做350萬做30年, 每月供款13047元 (每月供款減1285元)。
另外手上資金如何運用更有效率?
手上剩餘的現金打算購買債基，幫助儲錢，為未來物業投資鋪路。
請諗Sir指點迷津。
answer:
如果真係因轉行而收入大減，筆者反建議讀者要急行一拆二將夫婦其中一人名額騰出，九成上會去買另居。此作法主要是將2015年買既樓所賺既錢釋出，估計198萬，去補足讀者資金較少的問題(只25萬)。肯儲錢同年紀細係讀者本錢，如轉行指仍屬打工難度會較細，如指創業建議利用網上銷售先作試業，個市場有反應再全職投入未遲。今時創業雖難在租金貴，但網上互通時間很快，一個business model是否可行，在網上試一試已了解大半。當然有些好特別既model，可能要真做先至有所結論。建議呢d生意還是留比有資本試既人去做，或創業人宜先易後難，有本有客底才向高難度出發吧。
拆名主想令讀者夫婦其中一人可九成上會再買樓，趁市面仲有些400餘萬選擇，釋出198萬可抽60萬去搞好迎居，假設借380萬攤30年月供約14.5K。淨低120萬連同25萬資金可入債基收息，建議是行波幅低的E餐， 年收約10-12%。B餐那20%讀者食唔起，讀者不太受到損失，所以更高息方案不應做。那145萬收12%，一個月都有約14K息，此月息已夠讀者供樓，變相一賣一買令讀者免費有屋住，大大減低生活壓力。出面講到悶既居住問題，土地煩惱，就咁比30歲讀者兩下子攪掂左。
當然債基疊增後都會跌，若跌20-30%一年，讀者要補水去免被CALL MARGIN。惟債基過去10年只在金融海嘯年(2008)錄年跌超30%的幅度，加上跌完基本上升得番哂。見上圖(source: morningstar.com)展示2011至2017年每月之升跌，基本上每年都升，只有2017年跌1.95%。另外不少人說加息會令債基價跌，但美聯儲緊縮政策在2013年中已開始，2015年12月是首次加息，但最有趣係債基係開始加息後的2016年勁升36%，所以就咁將「加息會推跌債」去relate未免太粗疏。風險用standard derivation去計，9.8%，少於盈富基金的22-25%。關於加息要點先會影響股債市場，筆者上星期在now tv有淺見，可參考，勿見笑。
講來講去，筆者認為債基投資物屬fair。至於一些投資物如股票? 或ELN? 到今時十年仍未返2007年高位，2628、857、2318大把例子。就當不少內銀已返2007年價位，但十年投放就只為賺個10-20%價差? 至於你想在免費文章不只找fair機遇，更想有人免費話你知勁既投資機會? 筆者認為今日兒童節話唔定有轉機!
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