諗sir您好,
本人近日在網上搜尋到諗sir之blog， 深受啟發，隨即報讀收息101(51班)及月底之收息103， 因近期剛做樓按， 希望諗Sir能抽空為本人來緊之部署給些意見。
希望諗sir能提供一些意見， 謝謝!現況如下:本人30歲，月入40k (另雙糧及花紅各一個月，報足稅)，剛結婚，現金約10萬，扣除每月所有家用及開支約可儲5千， 除剛做之Mortgage外無負債
太太同年， 早年因身體狀況未能工作， 幾近完全康復， 但因未曾正式工作， 不將她往後可能的收入作計算， 現為家庭主婦， 未曾置業
本人名下有一full pay自住樓， 估價約630萬（樓齡49年， 藍籌屋宛)， 剛到獅子銀行做重按， 30年Mortgage， 套現6成得約370萬， 首年1.68%， 其後H+1.3%， Max P-2.85%
借貸力: (480,000+(80,000*0.7))/12*50%/10,000*2.59 = 5.78MIL (假設雙糧及花紅計7成) 已用64%借貸力
自知儲蓄率不高， 希望將套出金額收息10%-20%， 數年後如樓價跌， 人工又有增長， 並把Mortgage降至50%後出租拉高借貸力，到時可用太太名9成上會(我作擔保)購買另一物業，向一生三宅邁進。諗sir 於堂上有提到如現金不夠300萬之選擇， 但手上之籌碼又剛好比300萬多一點， 未知可否提供一些配置的意見(如: 債基/直債/現金之比例)。需要留多少現金作防守會較好? 另外因自住樓樓齡高， 是否需要考慮於短期換走? (因除獅子銀行肯做30年外， 其他數間銀行只肯做25年)。希望諗sir能提供一些意見， 謝謝!
answer:
49年樓都可獲獅子銀行重按 30年的，價碼600餘萬的，應是美孚新村吧。本案讀者明顯有讀好及理解筆者個案，給一個讚! 當然唔讀筆者個案而致富的更叻! 始終靠炒賣或收租致富的，對社會少貢獻，亦恐怕枉行人生路。讀者消化了的知識有:
- 明白將自住樓結欠減至五成再出租，做足功夫後可令借貸力提升
- 明白借貸力點計及知道借貸力用左幾多是關鍵
- 明白自住樓已達49年是問題，幸好眾多銀行中仲有獅子肯幫佢
- 明白在借貸中，業主及擔保人是不同角色不同責任
由於太太有病剛癒，初婚之際應先站好陣腳，過1-2年再考慮買第二間樓是合理選擇，到時太太有糧單借貸力應可提高。30歲有300萬，月供大致11K，應怎運用? 建議是股票加債基及直債打底。由於買直債一般是10-20萬美金入手，故流動資金少於此數者宜用更靈活的債基月月收息先。當然直債有到期保本之特性，很吸引，讀者可考慮一些入場門檻低一點的直債埋手，可考慮入手東亞銀行直債，之前一路講開個條冇到期日，派8.5%的。今次用條2020到期的，由於有到期要歸本，派息低一點，6.125%，10萬美金可以入啦。東亞為BBB評級，持有3-5年東亞直債，用收息101課程之對應表可查到，違約率約1.2%左右。
讀者將300萬當中80萬入直債，收$48000一年，可同時把利息及資金中抽5萬出黎，共十萬元每年投放一隻股票。限制自己每年只買一股，可以逼自己做足功課先投資。雖筆者少叫人買股但本身不抗拒股票，只不過反對用超過身家三成買股，更反對一些人以為買大隻股就可以擺埋唔理就賺。只有本身發行股票的人，才會叫你最好擺埋唔理。由於讀者年少可趁呢兩年學好分析股票，年升過倍的機遇確實股票能做到，但成功之前必先付出不少，勿只羨煞旁人而忽略其台下功夫。至於一些人說買股要長期持有的，就要看看你會唔會好似巴菲特咁不時有人通水比你走鬼，否則同一間公司長期談戀愛是很差的deal。筆者自己做生意，雖未是上市或公眾公司系列，不過再重申一次，同公司長期談戀愛是很差的deal。其實同香港長期談戀愛都是頗差的deal，不過可能你仔女同老母都係香港，你有孝心就繼續捱一下。你頂唔順就買野每月收下息，當每月多份糧好似喉糖咁幫你舒緩一下。
由於只將收番黎既息加些少錢買股，基本上買股蝕本門已封，如果選股有法，息口更是由6.125%再倍上! 至於淨低220萬，可50萬留現金，淨低170萬入手債基收息，讀者可以行E餐或C餐都得，分別派10%及15%。佢三月已修畢TEDV51，那最快4月10日就可有息收，最遲五月前都知派息到唔到呢個數。170萬收15%，一年派$21250，如果計埋東亞債那$48K，300萬留50萬CASH做BUFFER之情下，月收$25250。蓋過按揭供款11K後仲有14K淨，加快儲蓄進度。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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