諗 sir,
我和先生是諗sir的忠實擁躉，多謝你一直以來為讀者解答問題，令我們獲益良多，畢生受用。
知道諗sir日理萬機，小女子冒昧發問，希望諗Sir 賜教。
先生：46歲，月入$115000，上有高堂要供養
本人 : 37歲，全職主婦，早年經歷流產，父母早逝，故貿然辭職陪伴小朋友左右。
我們育有兩名小朋友 ，分別8歲和6歲。兩人均入讀私校。
九龍舊樓（52年）： 市值$1000萬 租$22000 沒有按揭
港島單幢樓 （30年）：市值$600萬 租$15000 沒有按揭
現金$430萬
現租住港島三房$31000
每月可儲：$70000（包括租金收入）
我們有感正步入中年，加上上有高堂，下有兒女，故未敢作出太進取投資策略。
鑒於兒女將入讀九龍區小學，故希望投資黃埔花園細三房作自住，目標價$1000萬。
明白沒有人能預知樓市走勢，但希望諗sir能指點我們，究竟現在可否入市，達到一生三宅。
庸才上
ANSWER:
勾起了老早年想過的問題，應是日理萬畿，而日理萬機好像是「神遷」轉讀「神仙」的處理手法，簡略字。可能真係要搵BEN sir指教一下，知道佢近排都少教書而多拍節目同人睇樓或者轉拍戲劇，始終有銀的地方就越吸人材，香港地賺錢機會多，咪有人留係度坐貴哂d樓。去到連官方失業率都超10%既西班牙，咪可以有平樓同埋有時間踢波。講返讀者，想指出問「而家可否入市呢?」此等題目浪費閣下時間。一間黃埔三房，澤楷每日都可以買，那怕是後市升跌吧! 但諗sir可唔可以? 身家唔同梗係唔同做法啦。讀者看畢本blog多個個案，仍未知做好買樓budgeting及計出借貸力之重要性，只一味問買唔買好? 此為筆者中文能力不足，努力不夠，罪過罪過。
讀者先生一份糧成村人洗，借貸力為115000/10000*50%*2.59 = 1489萬，現已用借貸力0%。理想做法是將借貸力在旺市用少於一半，即讀者借下錢可以，唔係話10幾萬人工就唔使借錢，何況「十條野養高堂仔女兼老婆」，究竟係神仙生活定係苦過DD? 男仕們心照吧。惟有些問題要好留心，及絕不要因過去在樓市獲利豐厚而側重港樓投資。問題為52年樓的九龍舊樓，下手接貨者連做廿年按揭都有問題，估計市值在跌市會快調，要在下波跌市前換走。莫因於跌市時有價無市而令家庭流動性頓失。至於港島單幢壓死600萬只收18萬一年租都好勉強，不過都係攪52年樓先。除非閣下是土地策發會成員，或田生老闆，否則咪多諗應否留52年樓博收購。堅既資訊，絕不會有人免費同你分享。香港人有幾良善及大愛，自己衡量吧。
【網民hot talk】澳門酒店職員鬧爆港客投訴成狂(雖是舊聞，不過同類新聞月月有補充)
http://eastweek.my-magazine.me/main/32237
將港島單幢樓按至5成，套300萬。九龍樓要賣走，套1000萬，其實賣52年樓未必如想像中易，就當九龍塘的舊樓，亦要些時間先可出貨。買家要有400萬首期同埋預供600/259/0.7 = 33000/月，先可以上到呢間千萬樓，人工至少共7萬。那搵7皮野既人要住係間52年既舊樓，都唔係冇可能既…係正名校對面可以。
步驟三是將套到呢1000萬分時間入手兩間500餘萬及30年樓齡下之屋苑樓。改善一是樓齡低了，樓房不會因可抵押力失去而快跌，改善二是一千萬樓拆了兩注，可選擇揸一半去減磅都得，增靈活性。由於夫婦要共HOLD三間樓，預定要煩15%重印花稅問題。由於是「分時間入手兩間樓」，太太可在入手第一間之後，假設是市值六百萬的，利用聯權契的等點將業權1/3咁轉比先生，由於夫婦之間業權轉名行舊稅制，即200萬之下打$100印花稅個隻。那太太入第一間六百萬樓之後，分三次將600萬總業權轉比先生，自己又可變回自由身再免15%印花稅再買第二間。
由賣樓到再買期間，1000萬錢可以入保本之直債，收息101有授。未睇中樓可收息，睇中可以賣走。可考慮小小超係老闆既保險公司發出之直債:
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不一定上述兩條，只係例子。但有點肯定的是，有1000萬係要要收60萬息一年唔難。識咁做，重好過日日返工做到就死咁捱十條野出黎。舊時筆者係銀行處理一個剛中六合彩頭獎既賭鬼，佢自己想買先還債再買的士車牌，佢老婆想佢買份大額保險比個女，其實兩件事都錯。不過為左銀行賺多D錢同埋積些福德比佢個女，梗係叫佢買保險啦，仲要N年都唔拎得出黎個隻呀。
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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