諗Sir你好，
小弟因半年前開始有置業打算，並發現Home Blogger Page，故已拜讀諗sir你文章已半年，亦有意參加諗sir的課程。
如前所述，因有置業打算但有不同問題，到現在還未上車，所以想請諗sir給予意見。
本人背景如下：
– 32歲，男，未婚
– 從事營銷員，底薪連佣金月入約5萬 (預期未來幾年會有20-30%增幅)
– 現金約250萬(本人積蓄加父母幫助)作首期加其他費用
– 每月需還約$15,000貸款 (稅貸、銀行借貸)
– 同女朋友剛一齊，故暫不打算跟她合資及合供，會以個人首置名額買樓
– 現與家人住在深水埗約5百呎唐樓(父母物業)
半年前見樓市持續向上，怕錯過置業時機，故開始打算買樓暫作收租，為未來結婚準備。因自小與家人住係深水埗，為左方便未來照顧父母，故一路係九龍西區物色兩房單位。一路心儀荔枝角四小龍單位，但現在入場費已近8百萬，若做4成按揭，已超本人budget。但新界區如屯門沙田較新的屋苑，樓價也過750萬。故想請教諗sir是否應該考慮市區一房單位或者新界區樓齡較耐的兩房單位？
心急人上
ANSWER:
一個需要做買樓bugeting既個案，想由基本資訊出發的朋友可留意。首先幾多佣金可計作核實收入是留意點，另外攪好稅貸影響左幾多借貸力是留意點，仲有舊樓究竟舊到咩程度先可以拉盡30年按揭貸款又係學習點，因若買入樓房如只可做20年按揭，表示要成功批貸之難度高了1/3，借貸人買呢間舊樓比買另一間新樓要人工高約25-35%。我們先答其一問題，係佣金究竟能否全計作月薪? 若佣金係無寫入糧單同打稅的，基本全不計。若有打稅不過老闆無係糧單註明幾多係底薪幾多係佣金的，情況都不樂觀。若糧單有註明及月結單記錄相符，加上稅單年度收入同過去六個月之薪金總額吻入，要計足或訐到七成佣金作收入十分樂觀。
我們姑且當讀者5萬月入是計足的，原本借貸力可達50000/10000*50%*2.59 = 647萬，惟私貸/稅貸一項，令借貸力降低至259萬，故此等貸款係好傷借貸力，應考慮其他更好方法。至於將現時15K貸還哂可否令借貸力復原? 答案可以。不過清左貸款之後如不找對部份，該銀行在協助更新記錄下態度是「懶懶行」。點都好，計比讀者知原來佢唔好講四小龍，就當新界西既兩房都要盡力先上到車。原借貸力只259當佢比多150現金做首期，只上到200餘萬樓房。由於首期可八/九成上，但借唔到而焗比高首期，等於浪費了高成數上會的優勢。此事而家知總好過落左訂先知，到時被人殺訂或忙一輪，又浪費埋八/九成上車名額。
當然萬一唔夠錢，父母唐樓加按或女友擔保可增借貸力，不過唐樓係咪一定有銀行肯受押而套錢呢? 而唐樓不時都因一些事情而受訂契，例如維修未夾錢，法團可訂契，此情下可因一件小事而影響全家買樓大計。至於如屬女友關係，唔可以做擔保。上星期課後有同學問邊間銀行按揭會易批一些? 其實無話邊一間銀行會較易，但「齊料」兼「好相與」，銀行梗想做你生意。即入銀行前請準備好哂所需資料及答到想要既答案，批核自會快。按批只係睇上會個一刻財務情況，實際上唔會monitor你成世，明白?
一房單位從不考慮，年青人買唔到心儀既單位亦屬正常，荃灣大埔屯門青衣買間四正兩房，慢慢累積實力再變大為上策。另外同意清哂數之後再找一直繫親屬擔保，硬上四小龍兩房唔係冇可能，不過萬一入市後大市下跌，讀者又能否承受? 當讀者第時太太月薪2.5萬，而自己薪金再有升，係佣金打折後仍當5萬月入計，讀者夫婦借貸力共為971萬，只要現時250萬儲蓄稍增至300萬，係(971+250) ~1200萬購買力之下於不同年份入市500-600萬住宅收租，夫婦每人一間避重稅，三宅之目標已完成其二。關鍵是唔好抱落重注買DREAM HOUSE既心態，何況人既DREAM會隨時間變。現時250萬可入手收息101的債基疊增法門，收息10-12%，一年產出25萬-30萬收入，將所收利息儲起兩年，已夠佢其後買樓首期。另一件事留意的是，債基疊增之法不用理會已借私貸數額，只要未破產能批的機會很高。
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