諗Sir ,
早晨，本人 女 已婚 年54 家庭主婦。 與丈夫联名擁有已供完九龍三房，現值大概1600萬。 自己有儲蓄共600 萬(今次投資不動用丈夫及女兒儲蓄，所以省卻)。
投資目標: 做啃息族5 年，扣除還款及支出，希望每月有6-8% 回報。
想法如下:
step 1 – 轉按層樓，得800 萬，加上自己所儲600 萬， 共1400 萬。
step2 – 開設私人銀行户口
step3 – 400 萬存Mortgage link ,
600 萬買直債， 400 萬買債基。
以上方法可行嗎？請諗sir 賜教並提供適當的直债和债基組合。
另外，本人在8月2017年，用300萬買了一份恒生[悦°享連連]II 年金人壽，當中有些選項可改，想諗sir 指點下怎樣可提早斷單賠少些。
謝謝。
answer:
本案讀者對投資認知很少，咁講係想幫佢，想聽客氣說話可到銀行買「悦°享連連」，做個「免費理財分析」! 本blog不敢白花看倌寶貴時間。
有關認知很少之看法:
原因一: 讀者「600 萬買直債， 400 萬買債基」之配置說法說明了對投資無經驗。始終一千萬不是小數目，加上今年環球市場風高浪急，將錢分段投入是必然，而此等銀碼可除債外，多元化一點投在股票、ETF市場。
原因二: 必須為自己制定退場策略。好似你出席飯局之前，都諗好幾時走吧。唔知讀者心中有冇，但估計係無。例如美國國債孳息率見幾多，你會唔會走呢? 例如科網類的ETF: XLK連續兩星期跑輸比其他行業，對你而言是否啟示?
原因三: 「每月6-8%回報」又係金句，希望讀者係打錯字，否則一個月8%一年有100%回報先掂! 這相比2006年筆者聽到後生女入黎銀行，話佢想行保守策略，一年賺25%就夠有異曲同工之妙。每逄筆者聽到金句，就係汰弱留強之時。
小結: 人最怕年長才黎學投資，因有錢地輸比後生全副身家十萬輸哂更大鑊! 當然有補救好過從來唔救。好似讀者上年用300萬(應是年供100萬供三年)買[悦°享連連II ]，雖筆者未睇過該人壽公司的年金保單，但考慮到保單是年年定額派錢，而內含回報值一般比4%/年還低，即係比買條東亞直債既8.5%派息少一半，又或比買10-30年期美國國債近同(約3%)，此情可又點會令人「悅享」呢? 何況今時月派兩萬，廿年後兩萬買不了幾多東西。現300萬縛死係該銀行，以同銀碼可買入匯豐短公司債收7.2%息計(見下圖)，讀者機會成本損失至少一年21萬。好在此「自殺」行為在讀者修畢收息101後已停止，但已付的300萬恐怕要十幾廿年後先收得番哂，銀行填足form個客好難cut到，而年金計劃係無得減額供或半贖回的。
讀者可制定800萬入市策略，分四個階段投入市場，800萬會散落直債、短公司債、債基及股票/ETF。上述4項投資物比為4:1:3:2，原因不述。四個階段可參考當上已提及的公用股、電訊股、資訊股做買入signal，唔好心急。2018年先投200萬，淨低600萬按3個signal之出現每投200萬，見直債槓桿一般收10-12%，而債基疊增可提供約15-18%一年之利息，而短公司債主要用作捕捉市況及保證有息之用，800萬提供約15%一年利息之回報可期，即一年收120萬，月入10萬/月。
另外買樓對讀者而言仍可取，雖54歲人借貸力只六折打數，不過1600萬樓行資產證明應可借到300-400萬，有埋老公擔保估計入手500-600萬樓收租係可以的。樓是利用長時間，付些少首期就去cap個租客同你供樓。可惜讀者年輕借錢易時錯失良機，否則現時3000萬資值在手根本應理所當然，簡單將住宅加按及隨便買下屋苑樓就有此果。種得此因，今時諗既就係點將錢打散係世界各角落及做好稅務管理，而不是就咁開個戶口收息。
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