諗sir你好。
本人今年34歲，我老公35歲，大我一年。
在家庭收入方面，本人月入$16,800包括佣金/加上佣金(+commission)。而我老公月入$141,000，我倆共$157,800。
在香港物業方面，我們在維港灣有一間2房的樓，購入價為$4,300,000，現值$9,000,000，還欠$4,300,000。月供$18,000，預計可收租金$22,000。此外，我們亦購入了一個車位，購入價為$1,100,000，現值$2,000,000，尚欠$570,000，車位月供$5,000。
另外，我們在啟德1號亦剛購入一間2房的樓，購入價為$11,170,000，現時市場價與購入價一樣。 此樓尚欠$8,377,500，月供需$36,000。
在海外物業方面， 我們在加拿大重建了兩間屋子，建造費用為HKD$3,600,000，尚欠HKD$3,600,000。這兩間屋一間自住，另外一間為收租之用，所收租金會同月供一樣。（沒有提供月供費用和租金收益）
在資產方面，我們共有價值$500,000的港鐵股、$300,000的現金和$100,000的外幣及其他股票。
在費用方面，我們每個月需交$20,000的稅，而生活費大概約$50,000。
在儲蓄方面，如果我們租出兩房的維港灣後，每個月大概可儲$50,800。 若果將來有了小朋友，預計費用每月會多$15,000，故每月大概可儲$35,800。
假設我們55歲退休，
想請教諗sir以下問題：
- 一手樓按揭：應怎樣處理？要怎樣轉去其他的銀行？
- 如何可以在香港市區購入三房的樓？
- 怎樣可於55歲前退休並達財務自由？
ANSWER:
讀者收入不俗，資產項目係多，但產出之現金流應為零，這就是各位要避免的。資產如不能產出現金去增加收入水平，那不如唔好持有，如未能體驗，建議玩番窮爸爸富爸爸作者極力推薦那個「現金流遊戲」，講到尾要贏，就係要睇穿每次抽中的投資機會，那項是用最少本而獲最多現金的。因為遊戲人行圈就梗，若每次行圈都保證收入增加，那就只擲骰都慢慢會嬴，這與現實世界有近同之處，各位在發達之前，必為面子而夾硬將月薪拎去供車供袋供手機，要供就供樣曉「生錢」的。
維港灣樓，壓死9MIL-4.3MIL = 4.7MIL而月現金流產出為22K-18K=4K，即年產出現金流效率為4000*12 / 4.7MIL = 1.02%
車位，壓死1.1MIL，供5千，租值估計4500，現金流效率為負數
啟德1號，壓死11170000而欠8.3IL，而壓死了280萬，由於估計收樓時啟德兩房租唔到36K呢個價，更要付高管理費，所以呢項投資個效率無謂計。再一次展示買新樓究竟是那方的得益。
將幾個數加埋，讀者將4.7MIL+1.1MIL+2.8MIL = 860萬資金壓死而收零蚊，明白香港人不少屬近同情況，但咁落去只會在退休時發覺一世幫左地產商同銀行打工。另留意讀者及老公加埋，借貸力將盡，由於總供款已達63K，為家庭收入的45%。在金管不予借貸於總供款超入息之50%的規例下，讀者莫講買三房，就當佢想買兩房上會都難。就當真係有公司借比佢，都唔好夾硬買。樓市一跌苦陷負資產，萬一破產失專業資格恐怕連頭家都散。若感危言聳聽，可close本brower停看或上網睇睇他人的97故事。至於新樓轉銀行做二按，首先要啟德一號收左樓先得。估計到時銀行可借之金額為(收樓時的樓價 – 銀行對新盤因送印花稅、送傢俱而作出扣減)*60%，假設收樓時樓價跌了些少為1050萬，其他送贈扣減為60萬，那銀行可借(1050-60)*60% = 594萬，讀者要台8.37mil-5.94mil = 243萬才可轉會。當然唔轉可以，可以睇睇到時發展商是否用P-1%去收佢息，如是就要用5%去捱八百幾萬LOAN，如到時PRIME RATE(P)加了，咁真係唔想再諗。點都好，祝讀者事事順利。
回應佢想廿年後唔撈既問題，當然佢加拿大既樓會幫到手，又或者佢返加國退休，情況一定比留港退休易攪。不少人詬病香港樓價貴，但香港的治安、工作機會、資金進出容易、稅低仍是很受他國人仕喜愛，筆者能幫忙就是每日起身幫手講句「樓市快落」! 讀者可以做就要賣哂維港灣既單位同車位，GOOD水570萬，當中100萬拎去做洋樓套房，或至少去大屋苑落注400-500萬呢類租金回報較好加上有得博細價樓再爆。套房收租20K-30K/月都得，而價低，可幫手產出真現金流。另外570當中抽200萬入手債基疊增，收息12-15%都可令月入增加2萬元，喧搞法300萬可產出月現金流25K-35K，大大改善現金流水平。淨低370萬可先CASH，用黎貼下自己租三房，慢慢再趁市跌分段入市買債、或有機會再多買一間。要咁搞主因是新樓壓死左又走唔甩，要做野去彌補錯(棋)著。
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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