林(諗)sir 你好！
我於2010綠表買入西灣河東欣苑 建728 實539 賣入188萬玩欠約45萬按揭未還！
約20萬流動現金！
現樓應升值約到 500萬！
夫婦兩約43歲，兩人月入4萬5千！
東欣苑有入契斜坡和公用升降機，怕日後需分擔大額維修費用？固慾換樓增加靈活性，因綠表不能加按！亦想計劃退休保障！想買兩層樓一自住一放租！
請 林 sir 給予意見！
ANSWER:
建議作出投資決定前，將閣下之因素分類成短、中、遠期影響因素
在買賣住宅前, 建議將因素:
短期: 單位漏水、個人資金短缺、單位遇上收購案、立場法團已通過的維修案、單位價格漲至與估值偏離、聽日有冇屋住
中期: 過3-4年後單位達40樓齡、往後有地鐵、基建
長期: 日後退休供唔起樓、日後大額維修費用、2047地權問題
如讀者是考慮今時是否沽出居屋，主要考慮是單位價格漲至與估值偏離:
根據成交數據，2010年1月的居屋平均實呎價是$3498，而2017年10月是$9747，上升2.7倍
有關私樓的中原城市指數，74.87升至162點，升2.16倍。居屋升得比私樓勁主要係2012-2014有浸細價樓風潮
我們再觀察2017年初10月數據，居屋實呎由$8421升至$9747，升15%
中原城市指數144.28升至162.34點，升13%
2%的分別，就當7年compound都只係14.8%，看法是居屋的升勢不復當年，加上綠表屋按唔到，應該賣走。
另一點考慮是，沽樓能否解決個人資金短缺問題? 從沽樓而獲得比不沽更多的機會。看讀者情況係可以。而讀者有工作可以再買樓，不存在沽樓後買唔返之情況。
至於日後維修或2017年有不少人談論的地契問題，屬距離太遠而不應納入今時買賣樓考慮。閣下宜將自己的情況寫低再作考慮，往往得到奇效。
賣樓後得500-45萬=455萬，夫婦兩人每人一間上會，一自住一出租，估計每間樓首期用100萬，而買400萬樓估計可以的。留意兩人的工資究竟承擔到多少債項，好應學識自己計。早前已video解答了網上一個案，案主輕信銀行職員話應該可以借到400萬比佢，就憑此買樓，實在有點輕率。畢竟未同銀行簽按揭OFFER LETTER，銀行是零責任。何況簽左OFFER LETTER，都可以利用市況突變而令樓房估值偏離為由，終止借貸協議。後果輕是殺訂重是比對家追差價，不能不察，錯一次後悔成世。
留意將八成上會樓出租是犯規的，要攪好。另外有淨250萬可利用收息101的債基疊增方案收年12-15%息，一個月收25K-28K是可以，大大改善讀者儲蓄率。
明白不少人難為自己作決定，因為打工仔日常很少做決定的訓練。但投資著自己的錢、同老闆手上資金一樣，好要考慮清楚。
另一點留意，本身儲蓄少或人工一般的朋友，要留心能否將當初的投資決議落實執行。共患難而不同共富貴的例子比比皆是，故錢到手後緊記要緊足當初寫低既指令做。
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