有咩方法三年內買多間樓? #1481

諗SIR

我睇左你只是短時間,對於投資依然是門外漢,但有感香港生存環境越來越艱難

見到你嘅文章,感到仍有機會贏

我31歲未婚, 月入$38000

父母月入共$70,000

母親除了自住樓更單名持有一收租物業,200萬買入荃灣洋樓, 現值double

本人沙田單位:

2016年380萬買入，300呎，八成上會，現價$460萬

放租$14000, 剛好收租夠供樓,現在物業的市場叫價為$460

2015年借左稅貸，月供$20K下個月就還清

與家人同住所以開支不算大,積蓄有80萬

請問諗SIR,有咩方法可以三年內再買多間樓? 或者三年內可以計劃些什麼

——

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ANSWER:

首先、及是最重要的: 就係買多間樓唔等於贏錢

講多次: 「就係買多間樓唔等於贏錢」

知道樓市淡有已近絕種，但如做好友添貨，若未計好自己最多可以接幾多貨而「食突」，一樣可以係樓市上升週期輸到爆廠。筆者由2012年起已不斷講銀紙只會越印越多，利用按揭去先hold樓收住租咁「定額」供樓，十至廿年過後供樓只會越見輕鬆，最尾比時間貶走負債，樓房就留比業主再傳下代。而家只不過係有批下代等唔切，想父幹去預先透支傳家樓房。借貸人如在跌市準備不好現金，就被銀行宣判「突破死亡」而等唔到貶走債務一日。樓市在20-30年的大格局是上升，但業主要計好借貸力預備3-5年一次的中期回調。

讀者父母仲有做野，令讀者多張牌打。由於50歲以上人仕借貸力要打折，若50歲的要比45歲打八折，55歲要比50歲的再打八折，故55歲同45歲比就是64折，而60歲人仕借樓按好難，不過總比已退休者好。讀者個人借貸力為38000/10000*50%2.59 = 4.9mil。沙田單位已賺80萬，不過借貸力已消耗380*80%/490 = 62%。讀者自己獨力再買樓要比重印花稅加上唔夠借，單拖再買暫不考慮。

由於阿媽已有樓，只可打老豆主意。年青人想發達要點在於不靠父幹，仲要掉轉買返一間樓比老豆，目標定得高一點，能到的境界自然更遠。不少人生活清淡，不為追逐金錢，在此想澄清一下，其實只要不斷改善自己，在對人對事，判斷力執行力解說力銷售能力都每每提升，做些對全體社會有利的事，那金錢、機會就是追逐你而黎，而不是你去追逐金錢。當然萬種準備，都要一點運氣。但是否真係因擔心無運氣，而諸多藉口從不準備?

老豆買樓唔使比15%印花稅，那不妨在荃灣、大埔、屯門找些洋房入手，可就咁收租，或全攻者可改劏房收租。當然做劏房是違反了建築物條例，做就要想清楚。至於為什麼不出九龍買樓呢? 主因是讀者錢未夠，雖然阿媽理財有道自己有樓而阿仔兩間樓，不過讀者儲蓄只一般，故留意300-450萬的樓就好了。另外稅貸會大傷讀者借貸力，估計而家讀者借貸力已扣盡，要買樓一定要等下個月清埋稅貸先得。另外讀者的沙田樓係不可用作再買樓之收入證明，需有租約及將結欠降至5成之下同銀行轉用途，才可把14k租金收入計作14k*70% ~ 10000收入。

另外讀者亦可為自己增加收入，從而提升借貸力。留意銀行借錢會參考稅單，而稅局係接受一個人打多份工，有幾個收入的，你睇返報稅表就知。限制員工不接受幾份收入只屬一些公司規定，而銀行批按揭是考慮借貸人全盤收入來源。至於點合規去提供咩文件令銀行知道呢個人打左幾份工? 這個是買樓003借貸力由無變有內容。

至於讀者將八成上會的樓偷偷出租，需要認真處理。同康宏一樣，出事好多時都係自己人作反。不過阿媽間收租樓買左咁耐，有機可作租金收入證明，加上按揭係批現狀，老豆而家有做野加上阿仔及阿媽擔保，讀者再買一樓係可以的。若入手的樓銀碼細，估計不對讀者構成借貸力問題。至於手上80萬，可在買樓之前作債基再疊增作息口收入，用收息101的套餐E可以有10-12%息，至於更高息的C至A餐，要明左E的結構才可再向上。由於買樓可能是2019-2020的事，收息不宜用直債或保險，債基疊增對讀者是最適當。

—

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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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