愚蠢的新樓買家(12月篇) #1479

錯誤地購入荃灣、愛炫美作為投資

本人剛完成收息101，並已報讀諗sir所有課程，在網上觀看諗sir的教學影片，令我獲益良多。我和其他學員一樣，如果能夠早認識諗sir，便不會犯下如此大的錯誤。

本人錯誤地購入荃灣、愛炫美作為投資，想請諗sir幫忙解救。

本人檔案如下：

收入：本人47歲月入$55000，丈夫45歲月入$40000，另有＄4800房屋津貼

    （限取10年現在已經取了4年）

物業：1.屯門三房(本人和丈夫聯名購入)，2010年用345萬購入，現市值

       約800萬，欠按揭150萬，月供＄11,000

     2.荃灣、愛炫美(以老爺名義購入)用860萬元買入，採取建築期付款，

       需要五成按揭。

投資:

1.一百萬元做定期

2.七十五萬元在恆生做基金收息,每月收取約＄5000利息

3.車位一個＄88萬購入，現市值約100萬，

4.股票約有20萬

現金約有100萬元，每月儲蓄共四萬元

目標：希望能學會投資，並藉着購買直債或債基去提高本人的收入；能擁有

     一生三宅，在餘下的日子儲蓄足夠的金錢準備60歲退休之用。

問題：

1. 因荃灣、愛炫美以老爺名義購入,請問如果將愛炫美出租, 其租金是否能夠成為本人和先生的借貸力呢？
2. 本人有以下想法：如果搬到荃灣愛炫美自住，把屯門三房出租，這樣的方案可行嗎？屯門三房的租值約＄17,000，但因領取政府房屋津貼，如果租出去的話，便不能繼續領取。應如何解決這問題呢？

 

※備注：因丈夫是公務員現正收取＄4800每月的房屋津貼，共可以收取

       10年， 因此，房屋可以轉名但不能加按。

希望諗sir能給予意見，教導我怎樣跳出困境，萬二分感激。

 

 

ANSWER:

錯哂

1. 原本夫婦的聯名樓，應一拆二可套出480-150 = 330萬
2. 860萬應該買左愛炫美兩房，如選取15%首期及頭兩年供息唔供本，欠發展商二按731萬，供息當2%要約14萬一年，2019年尾收樓如樓價比現時只要低20%，幢樓值688萬，而本未還過仲欠730萬，讀者即成負資產。帳面輸左200萬更等於讀者工作超20年所儲(100萬現金+75萬基金+20萬股票)，多年血汗錢一輸比李生沒收。

 

筆者無原因要嚇你，不過只要中原城市指數返回2014年個價，約140點左右，所講一切就會成真。肯定香港仲有大把呢類似讀者既投資人 – 唔認真、唔數理化或太遲開始對待理財既人，快要面對中期settlement。筆者今日叫人買債及計好借貸力先買樓，係騰訊升到$431既時間比人笑傻仔。深層一點去睇，樓市股市照升而筆者做多幾年傻仔，總好過目睹股樓回調摧毀萬千家庭。

 

將新樓租比租客享受，是做完上述傻事，再二次傷害自己既行為。老爺名既樓係唔可以當做自己租金收入，而讀者將報稱自住既樓出租，萬一比公務員事務局發現，筆者只係希望讀者買既係愛炫美低層或五座靚野，咁係負資產加上失業之下，跳落海應該有三成機會無事。解決方法係先將屯門三房一拆二，趁高拎返330萬係手，連同自己200萬共550萬，萬一未來幾年有跌仲有錢應付CALL LOAN。留意發展商二按唔同銀行，銀行係2003年沙士個陣只要業主肯供，好少CALL LOAN。但發展商二按CALL死左個客，可以持返間樓重新再賣。故銀行同發展商二按，對負資產處理手法係唔一樣。

 

由於加按左330萬要供多330/259 ~ $12700，讀者未上堂安排之收息只有8%，不妨加投資金至200萬買債基及緊記分段買入，200萬收12-15%息可月收20K-25K，夠補新供之樓按。久而久之樓按供了10年，再等一下供甩330萬就係自己。利用低息環境先供後供，是時間不足45歲先開始搞理財的人之補救法門。先借再供肯定有風險，但唔做野博樓市唔跌都係大鑊。

 

買完200萬債基其餘淨現金。45-55歲人等一個機會，就係樓市比而家跌20-30%，動用150-200萬比3成首期再買樓收租。你明白要用老婆名買會好一點，老婆好似唔係公務員。跌20-30%先買係因為香港樓市在1997年，急跌就一年跌40%。那用筆者水位係跌20-30%之後再比30%首期買，基本上1997再黎讀者都唔會負資產。那有望55歲之時有三間樓及200-400萬資金，加埋長糧，起碼有平穩生活。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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