諗Sir:
您好！本人是您的忠實粉絲，感謝您在各大媒體和課堂上的經驗分享，您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。
為使手上資本不斷增值，我們有意購入首個投資物業，望諗Sir指點迷津。在此先行致萬二分謝意。
現況：
夫婦兩人年約30歲，未有子女，每人月入5萬，每人每月儲蓄2萬，工作穩定。現丈夫在其名下持有自住物業，價值約400萬，其中約300萬尚未供完，現時每月供款12,000元。另有現金約50萬。
未來目標：
繼續儲蓄兩年，並達到現金50萬（現有）+48萬（第一年）+48萬（第二年）=146萬的水平。然後，以此儲蓄為20%首期，買入約600萬樓價灣仔/銅鑼灣/北角40年樓齡約450實尺的物業（還款期25年），並間為4間套房。
假設每間套房（約100實尺）每月收租8,000元，扣除差管地租約1,000元，4間套房的淨租金收入為31,000元。假設屆時實際按息為2.5%，每月供款約22,000元。扣除供款後，每月淨現金流為9,000元。
問題：
請問上述計劃是否可行？有否更好的投資方案/選擇？
敬候示覆
進擊的80後收租族
answer:
上述計劃是可行，不過不屬讀者可行。筆者只係擔心一間完整既樓都未租過出去既讀者，係灣仔對住四個租客會搞出大頭彿。輕則處理不好租客關係而被篤背脊(duk bui ‘zek)，最尾被屋宇署到場釘契而心煩(但都應該仲有租收)。重則要賠錢還原及被告上法庭就唔好。
有上述擔心，主因幾件事:
- 40年樓買樓要被估價行強制驗，按揭能否是否批到有關係
- 七至九成上會批核比六成嚴好多，佢係咪諗清楚萬一報稱自住既樓比人捉到偷出租仲要劏埋，究竟點答? 玩大佢可以裝修佬都上埋庭，讀者人脈同經驗夠唔夠做先?
- 做9000蚊正現金流唔使用灣仔，上次筆者訪問同學003畢業後習作「邪惡之家」，已有現金流$10000/月。加上灣仔收$8000，估計係經濟稍走差之時跌得好快。相反$4000-5000之劏房個價會硬淨D
因此有先做債基，後做劏房之睇法。劏房固然是違反了建築物條例，違例者有心理及實質準備去承擔責任。至於債基就存在香港零售銀行，易入另出佣低另外易setup。買債收息是中期投放，樓是長遠之選，讀者今時儲到的錢可將部份投入債基，收10-15%年息，100萬可每月增加$10000-12000收入。已大大改善了很多人的生活。至於看倌如能把樓加揭或根本有300萬係手，代表一個月增加30-36k收入是有可能的。看下圖見其中一隻上星期六談及之債基，未做疊增之前已9%。買的是「世界杯隊」的國債，例如巴西阿根廷俄羅斯。當然，上世紀阿根廷俄羅斯都有賴債(俄羅斯試過國債違派息)，筆者亦無講過債基疊增是零風險。不過如俄羅斯再唔還錢，你手上的股票唔見四成價位幾可肯定，而債市影響比股市輕微。另外下圖的債基買左幾百條債而分佈不只3個國家，風險比你買哂成堆內銀更唔集中。
見上圖在10月的9.19%年息，已在10月16日派了，而成個2017年未試過低於9%，最高試過13%。疊增方法在收息101詳解，這是新的C餐做法，新加入103內容，旨在減少對亞洲之exposure。另外由於懶，只附了美金版派息。不過港紙版息已一樣，而用澳紙買及疊增，其效果就更…你明白的!
所以讀者儲到錢就先債基，不斷將債之收入夠就換樓。樓的收租是隨通賬而上升，就當債咁強都唔敢按當時通賬而加派息比你。故政府打地稅，就係3%於你的地權租值。所以收租是王道，而政府從不按上市公司價格、或債價去打地稅，只按租金打稅。可見租金之神聖力量，得者退休無憂。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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