諗sir:
諗sir，一直拜讀你的文章及分析，非常感謝你積極回應讀者的煩惱，也很認同閣下提倡一生三宅的概念。我不求財多或財務自由（自知經驗不足），只求有一宅居住，將來有足夠資金照顧家人。惟當時尚年輕的我，剛踏入社會時沒有即時遇上諗sir，沒有明燈指路，又因親友唆擺，以致錯誤投資了x誠的雋陞。剛踏入第五年，現已供完，共花35萬，眼白白見到很多抽新樓或置業的機會流走，只好無奈當做從小做好退休準備…
我現年27，薪酬穩定31k，沒有花紅雙糧，每年增薪約1k，在這工種的限制下，不求財，只求工作意義，但也希望能現實一點點，有足夠資金組織自己的家庭。伴侶28，底薪加bonus約22-25k，我們現時手上現金流只有約十五萬，在擺脫x誠惡夢之後，每月二人可儲兩萬五，仍尚欠學生貸款。
想請諗sir幫忙，如果我們想結婚置業，實呎300以上，新界不拘，我們有沒有方法短時間內擁有首期，並平衡九成按揭呢？一方面，論公屋沒有資格，論居屋也未到我們，另一方面，因擔心單靠儲蓄要兩年至兩年半，怕追不上市場緊絀的400萬以下樓盤，所以想盡快上車。除了租之外有沒有更可行的方法呢？假設動用其中一方的借貸力是否可行？如只用一人身份買樓，會否影響不能通過壓力測試呢？現時雙方都居於公屋，無法做二按，我們都出身草根，家人只可幫助十至十五萬首期。
我們讀完學士學位再投身社會，惟讀書之後都不代表可以上游，知識似乎未有改變命運，我們連想擁有一個家庭一個地方這種基本需要都變得奢侈，懇請諗sir幫幫忙，幫兩個公屋仔諗計買樓置業。
兩個公屋仔敬上
ANSWER:
典型認為自己買唔到樓既人種，一味得個講而從唔落手做。所發問問題只要用心上網搵資料或搵經紀開始睇樓，就唔使咁辛苦寫信向筆者查詢，可自己攪掂。今關若諗sir提供心水答案比佢過左，咪又縱容佢乜都唔做一咪靠問。留意問路係可以，但有些事需親身做才有體驗。「經驗」係問唔返黎，有經驗必先要「經歷」。唔明你就去問下美斯點踢波? 只問不練睇下會唔會叻左?
上次親人提供殘廢餐，幫哂手填form買保險。讀者在知識不足下覺錢財受騙，講到底責任是否在賣方? 筆者愛行動，快思快做，諗唔通就唔做。先覆讀者問題如下:
問:假設動用其中一方的借貸力買樓是否可行？
答: 讀者及伴侶工資共31k+22k=53k，借貸力為53000/10000*2.59*50% = 6.86百萬。假設讀者是零負債，佢約可以借到6百萬買樓，即借盡是可買550-650萬的樓房。如只用單名及用一方之借貸力，約可借300餘萬。
問:如只用一人身份買樓，會否影響不能通過壓力測試呢？
答: 學生貸款估計會減去20%借貸力，故要將預算減至450-550萬。由於壓力測試在+3%後會將自住者的收入/負債比率上升至60%，而讀者兩人合力幾可肯定過到壓測(再一次講: 假設佢除學生貸款出面冇街數)。若唔想用盡兩人名額買樓上會，可單名買而另一位做擔保。
問:我們有沒有方法短時間內擁有首期，並平衡九成按揭呢？
答: 未買過樓既人可九成上會。大興花園有450萬左右樓房，再唔係去置樂有300餘萬樓。係荃灣如在40多年的洋樓，亦在400萬之下有交易。可能你會認為40幾年樓好舊，筆者建議你去睇睇，其實絕對住得人。仲因為舊洋樓所在地區已發展，夜一夜都有食肆開，很合後生夫婦。買樓人人都係逐步黎，先儲錢、再細換大。讀者如真係由今日開始可儲25k，1年後已有30萬新儲加15萬等於45萬，夠九成上會買380-400萬既樓啦。人地講就無哂400萬既樓，係指大屋苑既400萬之下放盤無哂，而唔係全香港都冇。
問:怕追不上市場緊絀的400萬以下樓盤，所以想盡快上車
如果真係肯定可月儲25k，那利用某種類的借貸，可單人做而取出首期，在近期買樓亦可。當然咁做提高了風險，筆者認為下年仍有400萬樓可以買。不過讀者自己要急惟有係咁。留意「懶」或者「心急貪快」係受騙的兩個主因。另外亦很需留意是否供保險就係之前儲蓄咁少的原因? 筆者之前讀書都有借學生貸款，個陣利息係P+1%(aggr: 9%)。
問:知識似乎未有改變命運，我們連想擁有一個家庭一個地方這種基本需要都變得奢侈
答: 此等話述近年很被年輕人看重。惟「家庭」是虛詞，而買樓「買唔買到」就係實事。「知識」是虛詞，而「返學」就係實事，例如有點名就有返學。
可改變命運的知識，唔係大學入面教既知識。但唔好SKIP讀大學，係有用既，亦唔想在免費餐提供原因。什麼是家庭真係答你唔到，不過買樓就可計到或比按金做預先批核。
如果你將上句換成 “「返學」似乎未有改變命運，我們連想「買樓」這種基本需要都變得奢侈”，那你明白，這些句子的原創人的心思嗎? 知識、命運、家庭、奢侈全部不屬實物詞，每人對其看法都不同，利用模糊概念去誘發聽者對家庭的愛而作出行動，就是躲在背後作口號而不作者之心思。年輕人，可好好考慮本文虛實，是否有理。唔認同即管close browser，筆者為浪費了閣下時間而致歉。
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