狠套息年賺18%下年搬上半山 #1464

諗sir你好,

 

本人已修讀收息101, 學生編號DV4533, 將在12月上收息103, 想請教諗sir我如何投資部署是最好. 想得到準確意見因此提供較詳細資料.

 

肯景: 30歳, 專業人士, 月入 $110,000, 有時多OT 月入達 $140,000, 平均大約 $120,000一個月, 每年跳point 約1% 人工加幅, 年終Bonus 8萬. 公司代供公積金$12000 一個月, 預計60歲前退休本金有 $5M, 覆合回報30年後希望可有10M. 預計3-4年後可升職月收入有$150,000-$160,000.

 

已婚有2個小朋友, 太太全職主婦, 正攻讀Master degree 預計2年後畢業收入約3萬. 小朋友將讀國際學校, 公司每月每個小孩津貼學費約1萬, 自己每月預支出$5000-$7000.

 

現有資產+負債:

1. 現金$1M
2. 債基無疊增$30萬, 年息9%, 上完101 後小試牛刀買入.
3. 九龍灣2房私人物業, 退休爸爸單名, 本人為借款人, 估值$7.2M, 欠$3.6M, 月供$13xxx, 收租$17500. 扣除管理費地租差餉有正現金流約$2000.
4. 屯門3房私人物業, 自己單名, 今年年頭買入$4.8M, 8成上會, 欠$3.8M, 月供$13xxx, 收租$13000, 扣除管理費地租差餉負現金流約$2500, 現估值$6.1M. 2年罰息期後打算轉按, 但因已有九龍灣按揭下只好按5成, 目的為remove 按保. 如果估值不變估計自己到時要抬55萬方可完成. 現租客準時交租, 所以可能不轉按 keep 按保. 主要其實怕有法律問題上身.
5. 無私人貸款欠債

 

開支:

1. 家用$35,000
2. 3房租金+水電煤:$15,000
3. 工人: $4xxx
4. 停車場+油錢: $5xxx

連其他洗費每月可儲約$40000-$50000

全家人年供保險約$100,000, 交税約$150,000

 

 

自我分析:

1. 借貸力以平均月入計: 120,000/10000*2.59*50%= 15.54M, 現已用7.4M 約為48%.
2. 全家人既安全網大致完成, 小至門診到大至入私家病房全部不用自己錢, 不用保留太多 Emergency cash.
3. 公積金供款多, 退休後生活較有保障.
4. 現有物業大致自給自足, 租客幫手供樓.

 

目標:

1. 打算2-3年後以太太單名再買一物業收租, 初步完成一生三宅. 中期目標購入一個3-4房自住物業, 因為可以自己搞裝修住得舒服d. 明白諗sir 會建議租新樓住, 再用債基收入保貼, 但係本人和太太還是想住屬於自己既安樂蝸. 因此想利用債基投資以盡快儲到首期開支.

 

計劃:

1. 想用現有現金$1M 投入債基疊增收12%-15% (因本人儲蓄力較強較不擔心每月現金流問題)
2. 銀行稅貸利息低至 APR 0.88%, 考慮借入$1M 分36-48個月還, 用黎投資債基+以防call margin 時用. 就算唔投資, 放高息戶口都有最少1% 年息差賺, 當然咁做就要每月用自己人工還款.

 

還是想請教諗sir專業意見, 會否有其他更好suggestion 俾我? 感謝萬分!

 

ANSWER:

簡單黎講讀者有兩間樓收租，剛開始試用債基收息有9%收穫。工資算高既讀者想問下一步點先可買番自己一間安樂蝸? 誠然以讀者借貸力，理論上15.5百萬，加上1M現金，只消將用老豆名買間樓按多些少然後問發展商借高息二按買新樓，其實買間全新既樓自住停止租樓住絕對可以。惟考慮到發展商提供的低息貸款一般維持3年，假設買三房八成半上會借850萬，頭三年是但息供息唔供本，三年後如轉唔走照用發展商按揭，年息在P-1%起錶。若當時息口比而家加了1.5%而樓價跌了20%，先講間原本1000萬三房只值800萬，而借貸人首三年冇還本故本金仍欠850萬，「今時的新樓買家會是將來的負資產」。呢句說話呢度講得，但各大傳媒唔出得。故閣下在經濟一週、星島、南華見本人的專欄，行文取態較保守。

 

如轉唔走要推貴息，P-1%當係4%，850萬之4%一年供息到34萬，已是讀者一年3成人工，未計供本。如想轉按走，銀行唔同發展商會咁鬆計你樓價，會將當初比過的回贈、送你的印花稅，入伙利是，三房傢俱(例如當50萬計)全部由樓的估價扣除。假設800萬樓再扣120萬，而銀行當時只借70%，那新樓買家只獲銀行借(800-120)*70% = 476萬。要轉走自己要貼332萬。

 

故不要耳仔軟亂買新樓，若讀者要買二手而靚的，就當計平的印花稅率1000萬之上樓房稅要打4.25%，故稅要先比40幾萬，此數已夠在香港大學附近租個平三房一年。至於借稅貸去暫增現金，考慮到稅貸或私人貸款會大大削減個人借貸力，考慮到讀者亦冇急切的買樓需要，所以都係咪行呢步。至於例如30萬稅貸是削走了多少? 這就是買樓001的課題。要攪好借貸力唔只要識check信貸報告，仲要了解做咩會大削? 做咩可改善借貸力。咁才能把買樓的事，一生人或只幾次的事攪清楚。

 

當然讀者人工高不是偶然，他對自己財務情況分析對、有掌握。再一次提提，行文之骨幹、解說手法及用字，往往同工資水平掛勾。讀者已自行點出問題就係cash少，鑑於想買樓而入手既都不是平貨色，筆者僅建議一個進取些少的方法去將再買樓之事加快:

1. 利用銀行一些貸款，唔係私貸，而係一些借左而唔會加令人信貸記錄被加多筆既方法。借錢其實都係個學問，私貸、信用卡、按揭、循環貸款、稅貸都可借錢，究竟點借先可以又有錢而唔大傷借貸力，影響之後買樓部署?
2. 用對方法其實借到100萬唔難，而息口在2%左右。讀者不妨將呢舊錢用收息103的方法買債基餐B而收20%年息，100萬年息2萬而年息20萬，一年可套出18萬息，如做「兩張100萬」，一年可套36萬息，套2-3年已夠再買樓部份首期。由於貸款是用幾耐個息就計幾耐，故如市差讀者可即將做難的套息系統拆走而隨時還款。
3. 不少人借錢買股，借錢買債的好處是近乎一定有月現金流，每月有息收有得守。借錢買股票由於股票派息唔穩定加上波動大，難收好多。
4. 此方法需在001了解好借貸是什麼，而在讀者有按揭的銀行，實行會好一點。

 

明白此借錢投資的方法對一般人是不鼓勵，不過以讀者人工，筆者有信心讀者有能力行此法，明原理後亦可因自己能力加減。不少人花時追尋好的投資法門，需留意一個方法不是對每人而言皆好。故理財方案時常要度身訂造。當然更進取者，可以跟火兄當埋條底褲去買比特幣，不過筆者看法此舉只合好年輕唔怕輸既人，或者老來無環境又必需博既人。考慮到阿仔返學唔著底褲會比同學笑(不過讀者阿仔讀國際IB可能會開放一點)，失自信影響其一生，各位爸爸還是務實一點。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330