諗SIR 你好! 小弟是26 歲未婚男子，修畢收息１０１及已報讀收息１０３和ＥＴＦ班，希望未來可以讀埋買樓班，裝備好自己，完成一生三宅，財務自由。
本人月入約３３Ｋ，收入穩定，月儲約２０Ｋ，沒有欠債，與父母同住屯門公屋，女朋友兩年後才有收入，估計月入約２０Ｋ
本人資產如下：
現金＋ＩＢＯＮＤ ６５０Ｋ
股票 ５００Ｋ
本人應否採用諗ＳＩＲ不時提及的策略，於樓市最高點回調１０％入市（希望會發生），九成上會？
若市況回落，屯門市廣場／時代廣場於屯門區是否好選擇？
本人應該賣出股票，投入債基收息方案，以等待時機出現？
於等待的時期，債基，ＥＴＦ，現金應如何配置？
希望諗SIR 能於百忙中抽空回覆，祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上
無殼蝸牛上
answer:
呢位年輕人收入不俗，基礎建議是先唔好急，咪結婚盡力提高收入，畢竟小女友連野都未做，讀者還算社會新鮮人。婚前是打併事業的好時機，婚後要為小朋友投放時間，父母年老要照顧，如果連結婚個刻都撈得唔係幾好，又或未在某一專業打好人脈基礎，往後要上流難度更增。筆者識得一些朋友是婚後才辭職創業或豬籠入水的，不過例子遠比「婚前已見眉目」的少。
至於買唔買樓? 先提出買樓係唔使同結婚一齊考慮，收住租再結婚然後收番租客間樓黎裝修比自己住，既可將原買入樓之裝修用盡，又可叫租客幫你「試住」看看有冇出入難或易漏水等問題，此舉遠比成世人只買一dream house的諗法精明。讀者借貸力為33000/10000*50%*2.59 = 4.27百萬。加埋個人資金1.1百萬，購買力最大為5.37百萬。在旺市不用超60%借貸力之下，讀者應放眼4.0百萬-4.5百萬的樓，在屯門確實可找到近似單位。眾所週知，屯門區大幅跑贏中西，灣仔區樓市。不時有人問諗sir對買上環樓收租如何? 租比外國人做apartment是否好選擇? 看法有二:
- 趁地鐵通車去買地鐵站附近既樓，一般只係接人地貨。而家政府有搵地小組及政策委員會，有班人係「無酬」咁向政府比意見既
- 地產要升起主要有人流，而人流在於該地為往來必經之地，上環西環不屬「往來必經」，相反屯門有「有來有往」。在良好規劃地區置業亦對樓價上升有益，例如西灣、旺角，長生店可以同住宅一齊，相反荃灣屯門沙田都少見此問題。惟規劃都係其次，最主要是該區會否有發展成交通樞紐的特質。
由於可以等，讀者可在樓市在最位最少跌10%之時九成上會買樓，跌10%之原因，係假設買樓者有預30%首期上會，鑑於1997年急跌都係一年跌40%(當然仍98年彈完再跌另外40%呢浪先「死」最多人)，若有人在比市頂低10%買再加比三成首期，就當經歷多次1997年跌40%都頂得順。更何況負資產唔係末日，97-03年被call loan多數是押左層樓落公司應急的老闆。所以做老闆未必係好事，老闆只係付多d risk去買更大「回報」，同埋肯先付出(準時出糧比人)後得到。
有睇開文都知筆者在選樓盤: 間格<屋苑<區份<經濟。有關屯門，可以睇睇片，得知當區有何間格是稀有的。
用2-3年後買樓做主軸，努力事業提升入息水平，如自己人工有4萬而太太有2萬，婚後借貸力已達(60000*50%/10000)*2.59 = 7.77百萬。每人九成上會其實只70-80萬已可夫婦一人一間共擁兩宅，到33-37歲時首間樓已供了不少本金，到時再補些少錢就可將其出租及用租約谷大借貸力，計租是收15k/月，借貸力由由7.7百萬升至1千萬，加埋儲蓄夠買三間屋苑樓，就咁等時間過而搵租客供滿佢，就係最大機會成功的投資策略。當然供樓期間可用債收息，有淨可補貼自己租四房，改善生活。股票宜游擊小本地買，打得中等於行到快路，但緊記要保住打唔中都唔可以影響三宅部署。
不應將身家一半錢長放股票，有買股策略，10萬開始炒都可見好成績。無策略而投錢入股市，只係將辛苦賺得讓比上市公司使用，長時間將錢放在股市，市場風險全盤照食。至於債券可長放因保證有息收，同埋保證到期保本。如果有股票是可保證用原價定時為你贖回，加上年年做證派固定息率的，諗sir亦會棄債買股。緊記有現金才夠誠意，講什麼預計或者將來係點，就好似你老闆同你講將來公司發展，而唔加你人工….
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
目前優惠費用: $3000
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