你好，諗Sir
我尋日睇左樓 嘉湖410萬 有曬裝修 不過係低層 不過諗落將來唔會想住 買黎淨放租ok?
（借爆3.6M, 月供13.5K, 租9.5K)
我住太子（母親持有物業）, 長遠都係諗住住市區，其實將來會住嘉湖呢層樓係唔係考慮因素 。
我最多可以afford 4.3M, 想買2房單位， 大過380呎， 新界西（屯門南）係咪上車盤首選？有冇推介，
現有1.6Mcash ，用500K債基收息方案收息10厘黎供樓，再用首期900K(連雜費）加買樓租俾租客收約2.3厘是否可取？
多謝指教
我是收息101 DV45學生 巳報收息103 DP33
ANSWER:
無樓但未有搬出黎住既需要，但有財政能力，想買間樓放租，好似呢位讀者咁，應唔應買樓同埋應該買邊? 買市區可以第日自己住返，但貴。衡量之下讀者認為都係天水圍嘉湖好，合預算亦屬大屋苑。在此筆者重申影響一間樓的價格，要由下而上去睇，單位間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境。相比選股票或做生意是由上而下的，公司領導質素 < 行銷方式 <行業 < 經濟大環境。
即你選對行業，就當老細「勁廢」都可以大賺。但買樓唔同，你係良好區份但揸間一房間格，例如係九龍城入間買一房，就當個市好加上區份正常，仍不睇好。市升就要跑輸，如遇跌市更會先遇上拋售潮。買樓係買一個地點的權利，享其地利，好睇你幅地皮既稀有性，大細以及影響到可作之用途，故研究需由下而上。經營一盤生意無地域之分，生意較難具稀有性，做得起好快會比人抄，所以行業特性及經濟週期影響至深，而應少睇管理層領導。就當筆者自己攪生意，營運至今有人有分支，主因係行業因素，而唔係筆者作為老闆領導有方。始終筆者每(工作)天要答各位問題已達5年，抽不到多時間做企業管治。引申至選樓同選股，源自兩套不同方法，請勿攪錯。
講返讀者，有能力應買樓，假設讀者自己計的借貸力是對的(4.3百萬)，那九成上會買嘉湖借410*90% ~ 370萬，用掉借貸力85%，在現時很危險但考慮到讀者仲有160萬現金，有乜時可補錢應對CALL LOAN。上述考慮下同意讀者做的買樓budgeting，即預買410-450萬的樓而九成上是可取的。可能你想:「唔買係咪一個選項? 買到新界咁遠?」對此回應一是年青人買唔起九龍/港島有質素的屋苑樓是正常，故不要介意買新界。亦唔好因買樓就向父母借錢，父母不可能陪伴孩子一輩子，所以必須從小培養孩子的獨立意識及解難能力。另外第一間樓主買屋苑樓，首置買家多是年輕人口袋無錢，若買單幢洋房或唐樓會成年都未必賣到間樓，加上自己錢少，很容易引致個人資金鏈斷裂。
由於天水圍由打公營房屋，基建及「客源」唔夠屯門靚。故不妨考慮新屯門中心或大興。當然大興現價近500萬，都是在新屯門中心、或在屯門市中心買個細單位。當然天水圍區未算差，不過相比下屯門區商業活動及人流更旺盛，而新屯門中心、大興最細都提供兩房，這些都是「拭食」的間隔。千萬不要走入九龍買納米，一間太子既劏房租5000已打殘哂你。惟劏房同兩房從來係兩回事，佢地無對比性從而提早了該房之稀有性。縱合而言買平穩區域的四正兩房間格，總好過逼出九龍「食納米」。
用租金回計比率去計間樓是否抵買已不合時宜。將一間樓估值可用租金回計比作評估、用比較法評估、或用現金流產出比作評估。三種計法究竟係點計法，我們往後再談。而讀者比一成首期後會淨80-100萬現金，可用於投入債基再疊增方案收10-12%息行E餐為上。由於呢舊錢要準備係跌市預作填補樓按差價之用，故不要做收25%的債基再疊增方案A餐。只行E餐一個月收9K-10K利息，收2-3年後已夠首期再諗買下一間樓。
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