諗sir 你好, 本人25, 於審計行業工作約2年, 正部署下年2018年尾/2019年頭買第一層樓, 現有存款約$150k,
現薪金$16k(存$8k per month), 每年加薪約$6k (每年10月加),
即2017月10月薪金約$22k (存$14k per month),
2018月10月薪金約$28k(存$20k per month),
2019年10月約$34k(存$26k per month), ……etc.
(另加part-time 月薪$12k(有報稅), 此part time 其實是母親開小店, 目的為了有更高入息而通過壓力測試),
家人有私樓約值$6m, (欠銀行約$2.3m), 家人現金存款 $400k左右, 母親月入$50k(自顧人士,有報稅),48歲. 另有1妹18歲 , 大學生, part time 月收入約 $5k.
請問是否可 能於3年內買2層約 $7m+$5m左右既樓, 分別用我名和妹名.
我諗到既方法如下,
1> 母親先加按至6成現提取約$1.3m($6m*0.6-$2.3m)作低風險投資(eg債基?)
2> 至約2018年12月, 用我名, 28K薪金+ 20k part time薪金(此薪金可上調?) =$48k, $2m 首期借7成買約7m 樓下2房樓. (家人心儀奧運站附近新樓eg, 凱帆軒,海桃灣… ) , 買完後之後再偷偷出租/租出現居住物業.
3> 待2/3年後再用同樣方式, 即將2層樓二按提取 $1m現金(假設樓價繼續上升), 用15K薪金+ 25K part time薪金(此薪金可上調?) =$40k, 用我妹名, 以$1m 現金(預計能存到)+2按$1m=$2m首期8成買約$5m樓.
不知是否可行? 若借貸力不足 應否以母親擔保買2&3層樓?
另外想幾個問題想問問:
1> 母親開小店 而出人工收入俾我, 銀行會否睇銀行入賬記錄,是否要定期入賬有出人工記錄?
2> 第一層母親自住物業是否最多只可加按至6成? 即只能加按最多至約$1.3m?
3> 母親是否可調整人工至更高 e.g. $60k/70k?而加按多於6成?
4> $5m至$7m二手樓是否最高可按6 成? 我從以下網站得知
https://www.midland.com.hk/calculator/new-measures-on-mortgage.jsp
若真如是,第2,3間樓可能只能買新樓,由發展商做2按 , 唔買奧運站附近新樓 轉戰荃灣一手樓.
answer:
讀者要改善自己，第一件事就係消除「2018月10月薪金約$28k(存$20k per month), 2019年10月約$34k(存$26k per month) ……etc.的想法」。老師係學校教你:「1,4,9,16,?」，下一個亦即?就係25。銀行不少sales用同一方式，sell你:「今年15%回報，呢隻野上年15%回報，所以你而家買下年都係至少15%回報」。人偏向用直線思維去為過份遠的將來作評估。惟現實上當時間一長，世上呈直線性發展的事好少，多作壞打算及細心盤算。
第二，35歲前唔好用老豆老母錢。將老母間樓加按再比自己做首期買樓，即掠奪阿媽儲蓄成果。如果閣下對自己的底線訂得那麼低，年輕置業或搞理財就已勞師動眾，萬一過十年有自己仔女而阿媽幫左一次未能再幫，到時真要搵康業信貸麼?
在買樓003的收費課程裡，確實有將借貸力合規調升的課程。不過一位30未到的後生仔用入28k而part time搵20k，加上職業仲要係近乎有公價列明的auditor，情況比純撈生意，又或者同人講我車房份15k係副業而我開學校做補習收25k仲難解釋。因為你big 4糧單一出場，每日做乜食乜幾點收工? 銀行已幫你Auto-FIT了。當然筆者都聽過大老闆個仔去big4「扮工」，感受下民間疾苦咁，呢個係呢外。
筆者而家自己教仔，都要提醒每次幫佢手，都唔可以「免費」。讀好書先有得開電視，此為筆者母親不時提點我的「家訓」。萬一兒子長大習慣手到拿來，只希望諗sir短命一點當睇唔到。銀行要借錢比客戶，點會唔睇佢入賬記錄呢? 你開銀行借錢比條街個蛋散，係咪佢6個月糧入到斷斷續續，吹哂水話自己澳門大學畢業又無證明，咁都借!? 當然下步做法，一可以搵筆者的買樓003已付費的同學，叫佢地免費教你。二可以問銀行可唔可以唔執咁正，鬆d手咁借幾百萬比你。
記得網上資料，500-1000萬住宅大致可按6成。1000萬以上可按5成。第一層自住物業如是新造自僱者可按八成，若加按可按六成。這些免費的資料可網上查到，如記錯請勿插 – 會痛。因相信各位個腦的MEMORY咁寶貴，又點會用黎記呢D野。同時亦不介意作此等分享。總括來說筆者都十分介意年青人30未到就用層樓去困死自己。其實年青人用好自己時間去做好手頭工作，用同理心去對家人，更好是對同事亦有同理心，學好一門難於被機器取代的手藝，好快於事業上就有突破。到時買樓一事，只屬你腳下的一個小山丘。
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