由天堂跌落地獄，案主寢食不安的個案#1412

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諗sir導讀: 呢位人兄將佢個case當左金庸小說既其中一個回合咁寫，你千祈唔好返工既時候睇。如你現正返工，請關掉或與你老細分享。下面圖，你明就明。撰寫本文時亦因花時過長，沒睇錯別字。

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故事背景

成個故仔係咁，我阿媽因緣際會立知道有一個尚未放流出市面嘅放盤，

(位處元朗的有單棟舊樓中高層單位，樓齡41年，2年前剛剛完成翻新工程，實用面積有462呎)

該單位其實係遺產樓，一位無親無故嘅阿姑生前，經常受3位女仕照料，

而呢3位女仕在阿姑死後獲得了該單位的承繼權。

 

而家母成功和3位女仕當中嘅leader達成協議，我亦於2016年10月上律師樓與3位女仕簽了臨約，俾埋30萬大訂對方。

只要遺產承辦證一辦好，我將有優先權在1年內以 299萬(當時市值約330，現在中銀估價有360萬) 購入該單位。

我本身有份飲食業工作 – Shop Manager 月入HK$18000

 

2016年10月我遇到新公司head hunt，為了將來可以更興鬆供樓，加上對家辦遺產證需時約1年，所以同月我辭職，

做到2016年11月為止，做咗2年半，期間所有糧單和稅單都保存完好)，之後冇做野半年(因為舊公司協議要過冷河半年)

2017年4月我加入新公司，月薪HK$30000

負責代理日本國內知名餐飲品牌來港開業。

 

由2017年4月開始出糧，詳情如下：

2017年 4月工資

出糧方式：老闆私人戶口 ATM 過數 $20000

4月19號 接受新公司 head hunt，老闆於4月份透過ATM預支了 $20000 工資給我

2017年 5-8月工資

出糧方式：老闆開私人票 每月 $30000

我和老闆商議過希望可以透過公司戶口出糧（雖然實際上我4月已經入新公司，但因為新公司 BR 成立日期為2017年7月4日，所以我的僱傭合約都焗著要寫成 7月5日入職）。

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現在遇到的問題

家父不幸於今年3月底壯年早逝，由於生前亦沒有留下任何遺囑和平安紙，所以現在我屋企都要辦遺產承辦，

由4月開始往返大陸搞咗幾個月，現在終於集齊文件，8月9號會再去約見遺產承辦署。

而遺產一日未搞掂，家父銀行戶口當中打算資助我上車嘅60萬都唔郁得。

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各界朋友的意見

連日來我問了兩間按揭轉介公司的職員，家母和妹妹亦幫忙問了同行和其他在銀行和律師行工作的朋友，得出以下意見。

按揭轉介公司A的職員：

冇半年銀行過數出糧紀錄唔使諗銀行按揭，佢話使啲錢就可以搵Big 4會計師搞掂我嘅收入證明，到時就可以同銀行借錢，不成功不收費。

按揭轉介公司B的職員：

冇3個月銀行過數出糧紀錄去申請會有風險，而且我6成按揭嘅最低要求都達唔到，建議我問賣家可唔可以推遲啲成交，

若果唔得就只能搵財務公司幫手頂幾個個月，待我儲到幾個月銀行入息紀錄後，到時再轉返去同銀行申請按揭就能夠解決現在情況，而且到時可以向銀行申請到8成。佢有詳盡解釋財務公司嘅利率同貸戶計劃種類俾我聽，例如有啲會有綁死年期嘅供息供本plan和冇綁死嘅齋供息plan。最後佢承諾會盡量幫我搵唔使收行政費，息率低嘅財務公司，到時再俾我自己揀。

家母朋友 – 某元朗C：

千祈唔好借財仔啊！我姐夫之前借完財仔，最後走埋佬。

我仲有個C9朋友，佢老公借完財仔，最後樓都冇埋，依家5X歲都要同老豆老母一齊住，呢世都翻唔到身！

妹妹朋友 – 某中資銀行經理 A：

以前見過好多呢啲Case，好多借完都返唔到身，搞到樓都冇埋。按揭轉介公司好多都搵笨，千祈唔好聽佢講借財仔啊！

妹妹朋友 – 某美資銀行職員 B：

借過財仔會影響日後向銀行貸款，包括房貸。而且財仔啲條款好賤格，開頭會氹你落嗒簽約，之後啲息會加到你飛起，食埋你層樓，千祈唔好借財仔啊！

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有籌碼：

1. 家母物業 2間村屋市值750萬，尚餘 95萬貸款。
2. 家父朋友願借 約150萬 (但唔到最後一步我都唔想麻煩朋友)

想請教諗Sir

1. 請問透過按揭轉介公司去申請房貸，和walk in 去銀行真的有分別嗎？因為好多按揭轉介公司話識銀行審批部門啲人，可以幫人易啲申請到按揭。
2. 按揭轉介公司A職員擺明搵笨，按揭轉介公司B的職員起碼看似有幫我諗解決辦法，但請問借過財仔真係會影響日後向銀行借貸嗎？是否某啲銀行會比較在意，某啲銀行其實見到有準時還錢，就算借過財仔都冇所為呢？
3. 若要趕及在 9月25交吉，除了借財仔過渡幾個月之外，真的別無他法嗎？僱主是某上市公副主席，自己亦是某集團主席，除了有7月5號入職僱傭合約外，佢願意幫我寫任何信去證明我嘅收入或提供新公司任何文件俾銀行。包括與日本品牌之間的合約、商場舖位合約等去證明我現有的工作
4. 2間村屋單位其實1間落我家母名，1間落家父名，雙親簽了長名契，請問家父過身後家母是否需要上律師樓做某些手續才能將單位變成家母名下呢？
5. 本身有想過搵家母做擔保人，但家母是自僱人仕，不論做擔保人定按揭套現都好似有好多手續要搞。假如提早償還餘下房貸，然後用村屋做抵押去問銀行借錢可行嗎？
6. 若要趕及9月25交吉，除了等到9月頭我儲夠2個月支票入數紀錄，去借財仔外，請問諗sir有其他更好建議嗎？

承蒙諗Sir解答

如果可以，我希望可以自己解決盡量不打攪人

 

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諗sir回答(第一回):

 

先謝讀者詳盡留言，問題達2000字以上，雖然此案同債基或收息提供回報無關，不過本案揭示了借錢原來都要技巧、同埋有起事上黎就見到人人比既意見都與其利益有衝突、或顯得漫不經心。故錢財事最尾都要自己爭氣，錢唔過得人手除左老母無人會零成本幫你。如借錢一事，不少人更落井下石，趁你出事將你層樓「食埋」確實不只TVB情節，筆者早年銀行工作見過不少。例如一個公司partner死左而其餘幾個食埋阿嫂個份股份，平常到每個鐘頭都發生緊。

 

將讀者個案簡略，就是一年前買了張樓宇期貨，當年訂左299成交而家間樓9月尾要交吉而市值360萬。換言之，讀者只要唔買佢對家就會將層樓轉賣，而自己白白61萬見財化水。好唔好彩，阿爸突然先走，讀者要為老豆葬事奔走更失去其支援，自己又新轉工出糧連3個月都未夠，咁點上會?  (基本: 一般轉工後買樓上會停賽半年)

 

讀者雖在4月開始返工但新老闆2017/7月前屬口頭式聘任，應無合約及其私人戶口支薪證明銀行多不受理。係呢個時間讀者走訪銀行、按揭轉介公司、發現要借「財仔」先攪得掂，內心很掙扎。究竟過去一年如此多事，能否在本年(2017)中秋節前湊夠錢成交一事終結霉運? 先講解老豆違產，有冇遺囑都要等承辦處判案後才可打攪其資產。判決會寫入一本書仔，如老豆無寫遺囑，如無意外阿媽拎一半，其餘一半各仔女平分。老豆單名戶口的錢，攪唔到。老豆同老母聯名間村屋，筆者估銀行攪唔到。雖長命契下基本上老母係指定繼承人，亦可出另死亡證。不過係土地註冊處未見註銷老豆個名，銀行應唔會博同你將間村屋按出百餘萬餘玩。由於讀者舉借的錢少而又複雜，就當佢走落銀行，只要稍一問得唔好，職員肯定會拒絕申請。

 

看倌心想:「問得好有轉機嗎?」有的! 首先讀者要明件事，銀行批出按揭貸款可考慮兩種途徑，一是入息證明夠、二是資產證明。讀者自己用公司名出糧未夠3個月，故用佢入息去借錢難搞。不過用阿媽的資產作證明，銀行可借核實的資產借的40%比借款人。例如阿媽有兩間村屋市值750萬，加上借設有現金100萬。那將村屋值打個七折再加埋現金計足100萬，可借其總數之40%比申請人。即亦425萬的40%，即約170萬。係讀者只要有299萬就係9月25日承到樓的情況下，比按金予銀行去快攪呢項資產證明的預先批核是值得的!

 

上方法更要快攪，今年樓市旺很多銀行入秋已跑夠數，唔係點想接資產證明既CASE。所以在上段已叫讀者預備定按金約$1500先好入行叫人幫手批。閣下不要認為免費按揭批核服務是理所當然，如你的抵押品是村屋或唐樓，入息或資產文件又唔靚(即係好似本案讀者咁)，更要年尾先去借，基本上收左你application都唔會睇。有趣是不少筍盤亦是從洋樓唐樓而來，所以識借同埋與銀行關係好，識講「佢地既語言」，絕對值萬金! 筆者會再撰文為讀者跟進幾件事:

1. 除資產證明外如何利用有工返既妹妹或女友行入息證明借錢
2. 如何拆解牛鬼蛇神(按揭轉介公司職員、銀行朋友)之話述背後含意
3. 財仔借錢可行嗎?

 

若想索取文章:

1. LIKE「超筍樓盤理財創富專頁」
2. 在上述專頁於9月5日有關”寢食不安的個案”post留言「一個價值61萬的財務意見」
3. 1-2個工作天後有人會聯繫會你取文章

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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