諗sir你好
本人為101同學，現年49歲，為自僱人士事現冇工作，太太明年約満離職，明年一家打算回温哥華居住也為兒子升學
本人現有兩物業，一為薄扶林半山樓估值＄2200萬，按揭還有270萬，月供＄24500，
（現自住，回溫後打算出租估算月租4.2萬）
另一物業康山花園（已供滿）估值$720萬，現收月租＄17500，
另有現金500萬，股票投資沒有.
因兩夫婦回溫後沒有收入，過退休日子，打算頭一二年租樓住，日後又希望在溫哥華想購買房子（HK$六百萬物業），懇請問諗sir現時如何處理？想購買房子又想做多些收息收入過退休日子是否有困難？
謝謝諗sir
answer:
第一觀察，讀者打成世工儲既錢，都唔夠佢兩層樓賺得多。
第二觀察，夾心階層，離開香港。
那在港工作多年的人，怎在外快活而利用香港低稅的環境產出利息收入?
雖讀者資產淨值=(2200-270)+720+500 ~ 3200萬高過不少香港人。惟離無憂生活還欠一步。方向是趁樓價高加按薄扶林物業，趁自己未夠60歲有咩事仲可做多一陣野既特性，現時把薄扶林物業的租金收入抵銷加按後供樓支出。1000萬或以上市值出租樓可按5成，建議將租約租好打厘印，當然仲有其他步驟，然後把租金收入鈉入自己入息，增強往後借貸力。
加按樓可至1000萬，月供(1000/259)*10000 ~ $38600。即租金收入可抵供樓及雜費。當然薄扶林樓樓齡是否可按至30年，及讀者年紀是否容易銀行批出30年按揭，留待銀行查證。不過在上述資料未知清前，保守估計讀者可按到800萬仍屬合理。
加按後手上資金1500萬，1/3直債，1/3債基，1/3現金。現金可連同直債存於私人銀行，湊足1000萬開個私銀戶口，把直債的融資成本降至1.2%p.a.。500萬夠選3-4條直債，夠膽既，買海航，年回報8%。或者跟「甘比」買恆大，2024年到期，都有8.5%，不過甘比個條債早你幾年到期，都無得好恨。保誠有條債(XS043??????????)，年派11%息，不過掛緊牌$118。睇落都吸引不過讀者修畢收息101，已知$118及11%表示年回報是多少。亦可留意東亞(XS046?????????)，2020年前有個early call，總之選4條只要未槓桿前有5-6%年回報的，槓桿後有10%息一年唔難。至於call loan，一般要債價跌超40%先觸發到。咁500萬就咁收50萬息一年，已四萬幾蚊被動收入。
另外500萬，可用收息101授之債基疊增之法，分段買入。筆者估計2017年尾開始會有更好的債基買入時機，大家宜好好去準備。當然再強調，好時機都要由17至18年分段買入，由於讀者資產厚，加上已留500萬資金打底，可用套餐A及C混合(即每樣最終入夠250萬)收約14%年息，即收70萬一年。就咁1000萬資金收70+50 = 120萬一年，即10萬月入。應夠讀者海外所需。如看倌未有呢舊錢，可自行scale down即可。債基的產出不會因銀行少左而派息低左。由幾十萬開始慢慢添上去都可以。
至於讀者再返溫哥華，先租樓為適宜。住落再慢慢諗係邊區買更合適，亦話唔定阿仔大左想返香港發展，都時父母都要「返歸」。香港樓收租，可能要比些少錢人，做租務管理。此個案可予不少較有資產的人仕，當仔女已上中學或大學時候，父婦怎在海外放一個長break! 股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
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