新一代從毛主席學習解決置業困境#1407

諗sir

 

您好，最近拜讀過您幾本著作(錢搵錢、收息論同雙租族)，自知係庸才一名。希望您有空可以改善一下我的計畫……

 

先說說我自身狀況，年紀快到30，單身，亦係家中獨女，與家人同住。月薪12000(每年2個月底薪作花紅，平均每年加薪3-5%)，每月另加不穩定的OT錢大概3000-8000……

 

坦白講，唔係屋企有啲事發生左，我仲係個典型月光族，家下我俾左個目標自己，就算係細單位，舊式單幢樓都好，希望可以喺5年內上車成功！近年開始月儲2000-6000作存款或投資(唔包括份101供款)，另外花紅全部會留作存款。

 

資產方面，

1) 一份101投連險，月供3000

已過最低供款期，有需要可以停供一輪或減供，面值140000(但得80000左右可以取出)，回報率大概有8%

2) 一份可以套現既基金，值30000左右(兩三天就可以取回，不過會蝕D)

3) 股票100000左右，剛開始學買來賺價，未有賣出，賬面暫時有賺7000左右

4) 活存港幣加定存外幣合共40000左右，可以動用

5) 有大概15錢黃金存摺，值17000左右，可以套現(不過會蝕少少)

6)另外一份年繳純人壽加住院危疾(年繳合共15000左右)

 

債務方面，學貸要在5年後才完全還清，一般美容分期快將繳清。

 

暫時定左上車目標會係購買荃灣/屯門既私樓二手細單位(估計樓價大概都要300-400萬？甚至更高？)，我發覺自己有好多問題未解決……

 

1) 我計算過，以自己的儲蓄力，[平均每月儲4000×12個月+花紅24000]×5年=36萬，當然我會一邊儲蓄，一邊拎一半加花紅去投資，假設得保守少少，回報率只有4-5%，應該都有40萬左右，我到時可能會剛剛好有足夠首期……(1成上車的話，而且未計經紀佣金、律師費、雜費等)……如果我想進取啲，將儲蓄部分拎去債券/ETF度，因為我本金唔多，一定買唔到直債，擺落債基適當嗎？定擺喺ETF度簡單啲好？

 

2) 由於我一個人的借貸力可能唔夠過壓力測試，但又未有合適對象。在書上，不時見到諗sir教學生們利用二按借貸，先增加自己在股票/直債上的投資額，那麼我應該要問銀行借錢投資(如稅務貸款)嗎？？而諗sir你估計銀行最多借我幾多？利率如何？另外好奇一問，假如我家人把大量股票放在我户口收息，這可被銀行當作另類收入嗎？對借貸力有幫助嗎？

 

2) 擔保人方面，本身打算請家中兩老幫忙，但父親已經退休、母親向來無業，他們可以做擔保人嗎？

 

3) 資產方面，你覺得我有無咩可以大改動？

 

4) 同埋，我依類初階新手，本金又唔多，你建議我去上咩投資班比較適合？希望您會有時間解答我既疑問，多謝！

 

想上車的未來中女上

 

ANSWER:

此個案最有教育意義在於讀者撰文部份，說明父母對仔女太好，只會令仔女全無抗逆力。若是獨子，更有把父母資產當成自己的當然想法，心生怠惰思想。同意「做人」是一躺苦行，不過只要苦苦先將錢搞好，會更有空閒發掘更多意思。

 

讀者人工係低，亦難去提高，30歲才上進，有幾難佢自知。不過要成為業主，讀者看畢三本著作後已懂自劃大概，就是利用政府開比首置者的「逃生門」，九成上會。讀者只儲不投資，5年會有36萬。搞好入息證明應可把每年花紅計作入息，令工資升至14K/月，借貸力為(14000/10000)*2.59*50% = 181萬。計埋自己4萬港幣10萬股票3萬基金，總購買力為36+17+181 = 234萬。夠係元朗大馬路買些舊洋樓，亦可以抽居屋。不過同意將來會有不少港仔遇上讀者同一困境:

1. 老豆過65而老母無做野廿年，不能做擔保
2. 獨子、沒親兄弟姊妹做擔保，樓價高到一個人買唔到樓。(朋友係做唔到擔保的、契爸都唔得，老豆既兄弟 – 即係阿叔都已經退休，自己又有仔女，救你唔到)
3. 若不結婚，只要楬價保持此水平或就當比而家低20%，基本上呢類人同讀者一樣，單身排公居屋慢，買私樓又唔夠借

 

當然，老豆有錢、或自己打工賺到，梗係無問題可上車，利用資產膨漲進一步同窮人拉闊距離。惟經上段分析後，真。窮人想突破階級上流，將比往時更難。那窮人應如何上流?

 

真係窮，就唔應該亂咁買樓。只能市況大跌而入市。明白筆者講過只要計過有能力，買首兩間樓是必需品，唔使諗。惟閣下若是人工低於入息中位($15000)、成幅身家睇哂30萬都近無，正所謂窮人焗賭，你梗係要喉低買樓。中產者不應作此法，因賭輸左會由中產變窮人。但窮人係香港再窮，都有飯食同唔使訓街既。

 

另一問是:「萬一樓價再升上去? 怎辦?」建議是做領展的遠期期權。

見上圖是領展期權報價，遠期大部份人是做PUT多。不過為保留價再升你有錢落袋，利用領展期權期權對沖樓市升幅是相對較可行之做法。留意中原城市指數同823個價，相關性很高。當然上述方法仍有誤區，筆者都很想找個完美對沖樓市上升之法門。好似而家NOV-17睇領展$65的期權報價$1.50。如你入手，而11月尾領展收報$68。那你現時投入的資金就會DOUBLE(返$3.0)。留意筆者買樓課程，會找人作此等分享。

 

另外現有資金，大部份買ETF，少部份入手港股。留意讀者買大籃籌是不必了。當然讀歷史很有娛樂性，唔係無用。你見偉大的毛主席，由幾萬紅軍成功打擊國民黨百萬大軍，路是怎逐步走完的?

 

一) 兵少宜用野貓式策略，只打遊擊而不用全力作正面決戰。投資亦然，錢少只宜些少錢買細股

二) 主力兵放在農村屯田，士兵日常主任務是產糧，更引入經驗農民作軍隊成員。就如仗要打得長，有新錢入好緊要，所以大部份錢要用適當ETF收息。

三) 不在於佔領城市，只在消滅敵人之有生力量。即投資唔係要形(佔領城市插旗)，只係要賺(戶口真正有錢返)。所以不要介意用一些好悶、而重複性高，但每次都可執到些少錢的策略。

四) 人心才是決勝關鍵。不少國軍是投降予共軍，而唔係打輸的。所以投資時注意你的心理。

 

今篇文都交待了不少，係時候停。有緣就明，唔明當無睇過。謝謝。

ETF是另門學問，見上圖，見COURSE。新手就係由睇明上圖作切入點。想知幅圖如何解釋大市走勢及部署? 完成下方步驟有文章贈閱:

1.  LIKE「超筍樓盤理財創富專頁」
2. 在上述專頁於8月29日有關毛主席的post留言「索取ETF睇市文章」
3. 24-36小時有人會聯繫會你」取文章

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330