你好諗Sir, 本人己上101/103 及003 課程. 但是在本地樓市及債市也未正式開始實踐。 正如很多人一樣見樓市太瘋狂所以未定入市方向及見五粒豆也不是好時機而怕入錯位.
1）本人48歳己婚和太太42歳也是專業人仕
2）本人月入 HK$70,000. 太太月入 HK$140,000，因 bonus 不穩定所以不算在內。 每月共約可儲蓄 HK$ 70,000 (己扣 Taxes). 無小朋友及父母供養
3) 物業 1： 港島大型舊屋苑 (夫妻共同物業及無名可借), 三房單位， 現值10M 月供HK$18,000 欠3M. HK$ 20,000 租出
4）物業 2：英國一房單位，新商業區， 3.5M買入己付0.4M, 未收樓。
5）物業 3：吉隆坡一房單位， 中心商業區，己付2.1M, 未收樓, 欠0.9M.
6）現租樓， 租金HK$21,000
7) 現金約11M (部分為最近轉職收入）
8) 香港股票約 1.8M (一半收息股及一半國內股， overall 表現未如理想）
9) 銀行基金 HK$1.1M 英鎊結算,將會給英國樓 payment
10) 儲蓄及人壽醫療保險多份 (會用作供 CEO 保險plan)
11) 保險儲蓄 plan 由2014年起供,25年，月供HK$ 8,000,現值 0.4M
12) 101 plan 月供 HK$4,500 (25年 plan 己供13年) 表現差. 希望可用堂上教的方法有好一些的回報。
Objective: 我計劃五年後退休, 老婆計劃八年後退休， 退休後每月用現今現金值 HK$70,000, 到時物業 1 會收回自住。因一直不善理財， 請指點。如有可能下想早點退休。
計劃如下：
Plan A)
– 6M 分期入債基，收息 12%
– 5M 在未來兩年用作首期及費用入兩細樓收租
– 每年儲蓄用作供新債基或收息股之用
Plan B)
– 2.5M 用作首期及費用入一細樓收租
– 8.5M加上新資金也入直債及收息股，目標收息8%
明白債券追不上通脹, 但年紀大了也未必能處理到出租物業的問題如舊樓維修。
ANSWER:
是，年紀大需由樓轉債，年紀輕就由股轉樓。中年人有樓在手先行返年紀大儲債個步。可能你話本人對債唔熟悉，為何老來依賴債? 我們看友邦保險2016年之財務報告，見其公司投資組合，於非LINK單的份額: 有69%為債券，31%為股票。即係保險公司收左你保費，大部份都係拎去買債，咁你唔信諗sir，可以信下友邦個財務官，保險公司求穩陣又想將錢隨時掉配地方，就係主用債。當然保險公司的業務較獨特，收取大部份客戶資金都作投資，因保證了一定時候後要將錢還比客人。相比如制追業或建築業，佢地用錢買料，就唔會有咁大額資金作投資要係份年報拆BREAKDOWN出黎。
至於讀者，無疑就是「一注獨贏」，港島大型舊帳面賺7百萬，自己轉工令現金有1100萬，加埋些少股票同基金50人生累2000萬財富，在香港算是不俗。但若想生活無憂無慮或要有plan B移居他方，最好仍有多幾百萬資金。
由於人工高借貸力都高，趕緊係50歲借貸力再大跌前多買間樓吧。讀者係有條件作觀望但建議頂多只等最許多兩年，50歲前有兩樓是底線。其實如早在35歲安排，多儲樓免去其他投資，敢肯定讀者現時有5-8萬每月被動現金流是必然。夫婦借貸力共(70K+210K)/10000*50%*2.59 = 3600萬。咁既陣勢唔儲樓做咩呢? 買股票要時間打理，亦同意每月由股場執幾萬蚊對讀者而言太少錢。每月target係股市賺10-20萬，此等數目要投資人負上很大心理壓力，已有要職十者應兼顧不到。所以高薪厚職者，儲樓仍是首選。到老就將樓換債。
讀者手上現金可分段投入債基，就當佢9月30日黎上DV46收息101，學成後在11月10日，已可收到首次成果了。究竟息派唔派到咁高? 債基波動究竟高低? 可由開首投入10-30萬開始慢慢試。到有信心再加大個碼，咁做夠哂萬無一失。而不少銀行中人梗係唔會叫你咁做，銀行中人基本上見你戶口有幾錢，就圈哂佢落基金賺佣。又或筆者早前提及很多同學到堂都查詢同一基金，問完先知中左招，早知應先聽書後去買貨，就唔做枉花時間又蝕佣。此(有問題)基金用高波幅去造出10%回報，是股債的，而不是筆者常用的全債加長時間往績。那為什麼很多來自不同行業的同學都被遊說入此一基金? 是否他們都同有一樣的投資要求? 當然唔係!筆者會在第二堂同他們詳細道來。至於讀者、買多間樓再用債基收收息，完成首步再在下年問下一步未遲。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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