極進取投資方略 #1402

諗SIR：

 

本人為一名初級工務員，於網上睇到諗SIR買樓心得後終於決定上車，並報了LY41及42課程，但由於心急上車

，未上完堂已於今年6月以首置方式購買了港島ABC樓，並計劃改建作劏房收租之用，上完LY41第一堂後

便發現ABC樓並非優質升值的物業，計劃上遇到無數困難包括租務、稅務、裝修開支、銀行及法例等問題。

因此現在大失遇算，遇上困局，希望諗SIR幫忙分忻應如何較好地處理單位，萬分感激。

 

《個人資料》：

年齡：32

職業：工務員（未婚，結婚後有宿舍褔利）

月入：34000

每月支出：6500 （現正租住ABC樓劏房）

                 9500 （強積金保險交通伙食等生活費）

每月儲畜：18000

投資：無（為左買樓已清袋）

欠債：無

購入樓價：4000000 (400萬）

呎數：實用351(兩房，極殘裝修）

按揭：90% （首置上車，借銀行360萬）

按揭年期：25年 （樓齡太老，49年，加上HKMA限制下只能做25年）

擔保人：有

每月供款：約15000

 

《劏房收租方案》

房間數目：3

劏房裝修成本：25萬（連入則）

每月租金回報：16000 （如唔報稅）

                        14000 （如報稅）

 

《正常裝修方案》

正常裝修成本：約10萬

每月租金回報：9000 （如唔報稅）

                        8000 （如報稅）

 

問題：

1. 單位不是升值潛力高的物業，購入價也太高，租金回報低，單位如何處理較有利？劏房出租？正常裝修出租？

   正常裝修自住？自住兩年後賣出？其他？

2. 公務員運作劏房物業之風險？
3. 借9乘按偈出租之風險？
4. 樓下經紀聲稱有入則劏房，是否合法？
5. 有朋友建議我因為工務員職業關係，如9乘出租物業照報稅會較為妥當，但租金回報變低，諗SIR意下如何？
6. 上堂時聽到諗SIR提及兩年轉按取回贈的方法，但太安樓樓齡已老，轉按年期未必可以再拖長（除非做6乘按揭唔經HKMC有望做到30年）

  ，因此劏房轉按是否可行，而9乘按揭劏房出租上加照報稅轉按是否難上加難？以下不同情況做轉按的可行性是？

     －9乘按揭出租轉按

    －9乘按揭出租報稅轉按

    －9乘按揭劏房出租轉按

    －9乘按揭劏房出租報稅轉按

 

如不方便於電郵上回答，任何時間可親身拜訪聴取諗SIR寶貴意見。

 

ANSWER:

唔做劏房，其實都有不少方法令單位回報提升。讀者為公務員，若在解釋為何將九成自住樓租予他人時答得唔清楚，有機會因作虛假陳述而無左份政府工。雖然不少人都偷偷地將九成上會既樓租出去，但此類業主應已準備萬一被發現點應對及準備受罰，惟見讀者買樓可以買到「1蚊cash」都唔淨，明顯是理財概念出了問題，犯上「人湧你又湧」之錯。決定去「湧浪」是問題，「湧浪之方法」未上堂搞清就做又是問題。到而家望返轉頭先諗點重做好佢，於買樓一事上由於稅貴而本大，唔係好似買股票咁將個倉話拆就拆的。

 

本文是讀者於七月的發問，他在來文中之提問應已在課上全解了，不作重覆。惟有些事情再想提出，買300餘呎實用的樓作劏房係唔符合成本效益，劏3間或4間房之成本差唔遠，如預算有限只可買舊樓拆三間，那合適的做法是先等而唔夾硬。入則將樓劏到合符屋宇處標準是可取，不少劏房的租客是有質素的，佢地唔介紹比多些少錢住得好一點及安心點。另外要將間樓劏除考慮買入價外，窗位通風，水電接駁、走火法門全都要考慮一下。上次葵涌焗死人既工廠劏房意外，就是業主不搞通風加上使用必需要鎖匙才能在屋內打開出街之大門，萬一住客將鎖匙放近著火位，就打開唔到門逃生。雖現時政府話主力打擊工廈之劏房，不過筆者見一些住宅的分租「玩法」在2016年尾已改變，就係選一些對分租很有要求的地區，再搵一些有做分租客的經紀，就咁將間屋苑兩房用木間個廳成為三房，400餘萬樓收15-17K租，咁去玩。

 

當然你要留意，銀行的按揭契約係講明唔可以分租的，所以你要識拆招。惟於香港無做按揭既樓，做分租或包租絕不違例，此情就像舊電影的七十二家房客。另港島區A類(400呎實用之下)單位確實比其他區份其他類型升得慢，加上太安樓已做唔到30年按揭，失去了樓房之高抵押性。下一步再接貨既業主而又係識野既，於出價時就很多考慮，盡量壓低了。者者還是諗諗低成本而又更低法律風險的分租，望捱過2-3年可免SSD賣走樓換貨。

 

至於租約點寫先精明，亦已探討。讀者現時30餘歲應做的是把買樓及收息兩事做得平衡，而唔係側埋買樓一邊。其實讀者最應運用公務易借錢之原理，加上有住處提供福利，趁後生時於銀行借錢買債基。利用債基派12-18%年息而借錢只2-3%年息之差別當中套利，加快儲到首期，買一些跑贏大市的單位。例如讀者買銀行做個信用卡分期，借50萬攤三年(2%利息成本)還是月供約$15500。惟50萬投入澳幣之債基收息18%仲有機會賺到澳幣兌港元之升值，50萬可收息約9000。此情下讀者只再貼5K-6K/月，3年間又幫自己儲多50萬，夠買多間樓的首期了。

 

上述方法當然要考慮債基價跌如何? 先講債基是不保本，而股市若跌30%、債基都要跌10%，此為參加過去15年之價格數據而成。當然過去表現不代表未來，大家可以乜都唔做每月專心儲唔投資，老來就知咩結果。至於用借來的錢投資，表示自己的儲蓄是閒置著，萬一遇大跌市想即還錢或補虧損，依讀者情況仲有大把空間可以諗。讀者好的條件有三，故可行此步:

 

一是讀者為公務員，借錢易。加上有公務員宿舍，故可行一些合法而進取一點的方案。

二是讀者年輕，萬一投資失利仍有下鋪。「買太安樓做套房」同「借錢做債基」都係強進取類。不過買樓唔同買債券，樓買錯而返賣洗費大，放盤都要等人買。債基九成九有人接貨。

三是讀者在理財有一定執行力。雖然心急唔聽人講，不過總比踢極唔做既好。後生有大把機會改善前行方向，總會行對路。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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