諗Sir你好,
本人經朋友介紹正在閱讀你的著作, blog和YouTube, 令我獲益良多, 希望請教諗Sir為我指出正確投資方向, 不勝感激.
本人與女友快將40歲並於今年結婚, 我倆月入, 儲蓄和支出如下:
本人月入30000, 女友月入14000(大約5年後17000), 股票放出有175000, 儲蓄330000, 加幣放出有110000, 紙黃金放出有20000, 美股油XOM放出有50000.
支出每月雙方父母7000, 返工食飯搭車晚飯10000, 保險1300, 雜費1700, 地租每月大約200, H plan供樓7200, 管理費760.
每月總支出大約28200
本人從未置業, 2013年頭和女友夾份, 女友單名(當時月入26000)215萬9成首置上車買入屯門325實尺細單位, 現樓齡31, 最高銀行估價378萬, 正進行大維修總費用85000,大約2018年2月完工.
問題如下:
- 本人應否現在單名買入第二個細價物業作收租用途? 餘下現金股票加幣紙黃金XOM可以怎樣運用達到最佳收益? 我倆還可以一生三宅嗎?
- 應否現在出售屯門細單位換回資金, 因樓齡漸大地點偏遠, 數年後下手買家未必能做30年按揭, 之後我單名買入樓齡較新物業作自住, 但放出物業後女友因人工減少, 再上車無望, 女友名還可以怎樣運用? 餘下現金股票加幣紙黃金XOM又可以怎樣運用達到最佳收益?
- 以上方向都不正確, 我倆應該怎樣做才達致退休無憂?
本人自知年齡漸大, 知識有限, 懇請諗Sir指點出路.
PS.: 雙方父母住公屋, 我倆都覺得自己事自己解決, 所以唔想牽涉家人.
香港草根上
ANSWER:
為鼓勵「自己事自己解決」的人，本個案稍作抽先作答。看畢讀者來文，知道佢有睇同有用心睇明筆者在blog和YouTube的內容。當然筆者只提供初步意見，不要將之視為理財聖典或嚴謹著作，不時本人出版書本都有錯字，務請提點。
看法是讀者賺得少而開始得遲，讀者能「富住貴咁退休」應可能性低，頂多只能小康安穩咁享受埋下半世生活。當然筆者沒任何歧視、或看不起人之意思。只係實事求事講真話，比定心理準備讀者知除非佢中六合彩，否則大富大貴生活近乎無可能。當然大富大貴而選擇跳樓者大有人在，所以小康及近年興起的「慢活」有其意思。要知應否在此時買樓，家庭借貸力為(30000+14000)/10000*2.59*50% = 5.7百萬。手上資金有約68萬，已借約290萬。借貸力用了2.9/5.7 = 51%。由於再買樓最少要借多2-3百萬，違反買樓不宜借貸超70%之原則。故先決出讀者不應再買樓。
樓至30未為盡，再過一個時限先進入抵押力下降之區間。故讀者不需擔心下手買家接貨係咪做唔盡30年按揭而影響出價。反而讀者自己5年後就45歲，借貸力於當時到頂及後下降。至於沽走屯門細單位換套約100萬，筆者認為此金額改變不了大局，加上如辣招未撤讀者再買樓要比十幾萬印花稅、加埋雜費、咁重成本實不宜將手上樓賣走。
由於出發得遲，退休無憂之實現性不高。惟兩個亮點可考究，一是讀者自己未買樓，可九成上會。如學人地咁偷偷地咁將報稱自住既樓出租，讀者可只付10%之情況下找到位租客幫手供滿樓，變相只付幾十萬加上等就換到退休多間屋。當然有人問:咁如果買後樓價跌成為負資產怎樣? 看法是2003年銀行CALL LOAN多在老闆，不在打工仔。加上唔係叫讀者而家買。要自己買完樓仲有相等當時樓價之20%現金淨在袋，加上樓價比高位回調20%先買。緊守此兩條件先出手買樓可保自陷險境。
上段兩件條，可保買家入手後就算遇上1997年之跌市，仍保未陷負資產。1997年樓市是先跌40%、到98年1彈，然後再由98-03年跌約30-40%。若有人在高位調成成之後買樓，而自己又有20%樓價相等之CASH在手。最尾仲係九成上會，換言之樓價要一買即再DROP 30%，亦即樓市出現1-2年內有50%的跌浪，才會令買家失預算。故筆者建議用此兩條件加埋借貸力用不超70%才加碼入市，很有安全系數。而上一次出現此機會為2016年初，中原城市指數由146點向下跌到約20%，若你心儀500萬住宅而手上有100萬CASH，即可買。
當然讀者今時即買未有條件，呢個時候可將股票及儲蓄投資很穩健，疊增後都只等8%年回報之債基收息。奚住咁去等跌市出現，話唔定等得兩年已多20餘萬作首期。
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