決心不靠父幹的年青人 #1382

諗sir你好，

近月才透過homeblogger文章認識到你，實在感到相逢恨晚，最近決定報讀最新一期收息101班，希望趁年紀尚輕，好好把握最大本錢 – 時間 – 來累積財富，達到一生三宅的最低要求。

小弟今年26歲，月入40k，花紅大約1-3個月不等，人工可望每年以5-10%增長，現大約有1.1m金儲蓄。因在銀行任職，投資需申報故一直沒有積極買股票債券，現時所有儲蓄為現金。支出方面，大約每月12-14k，每月儲蓄可保守假設為25k左右，零欠債。

女用友今年同樣26歲，月入30k，零花紅，人工以通漲每年少量上升，工作3年大約400k現金儲蓄，每月儲15k左右，零欠債。

小弟及女友兩家屬中產。小弟家中有2物業，一自住一出租，均於數年內供滿，估值共約40m以上，都是父母聯名持有。而女友則有一自住樓，已供滿，估值15m以上，由父母聯名持有。雖然兩家財力不俗，但因兩家人父母都年事以高，進入退休階段，故如非必要，決心不靠父幹，希望靠自己打天下。

小弟希望2年內結婚，中長線目標方面 – 希望15年內達到1生3宅，自住那層希望是近市區，3房型(因有打算生2個小朋友)。現金流希望產出約每月20-30k以應付小朋友開支。

以小弟&女友財務狀況，應怎樣部署資產配置?而鑑於現時樓價高企，應否現在入時買樓?還是先做好收息，推高儲蓄待於樓市調整時才入市?另外在加息+縮表周期，債市可能出現調整，債基無可奈何會受影響，息差收窄更會令套息利潤大減，諗sir有否在高息環境投資的替代方案?

追記 – 另外家父年內退休，並會獲得lump sum約8m退休金及每月60k退休年金，希望可以從8m退休金產出若每月額外60k現金流以應付家中日常支出(小弟家中仍有2弟在外國讀書，母親無工作)，望諗sir賜教比較低風險的投資方案。家中財務狀況如下 – 自住樓估值35-40m，由父母聯名公司持有(父只佔1%股份)，尚欠2年供款，每月8000。另外投資樓估值6m，由父母聯名50:50(非公司)持有，現欠1.3m，每月連租金淨現金流5000，7年後供滿。每月支出約100k。

決心不靠父幹的年青人上

answer:

此個案抽先在發問14日內作答，為鼓勵各位懷有志氣的年輕人。男女方共三間樓夾埋5千5百萬，讀者希望靠自己去養大仔女同關顧父母，40歲前自力買多3間樓。筆者謹此建議成事之幾個步驟:

1. 理財知識要自己學懂，唔係聽人講。因為讀者面對的形勢比公屋仔複雜，父母遺下財產引致豺狼上門只屬遲早之事。要趕走豺狼要用智慧，而唔係比肉佢地食。
2. 低風險理財適合讀者，好比贏波羸到3:0，要主是學識將波穩陣去「搓」。打主攻係公屋仔應做之事，讀者出身較好行主守。可能有人心諗:「讀者有父幹真好!」惟主守都需要技巧，萬一失敗要由天堂跌返落地獄。比公屋仔由地獄留返係地獄，感受更慘
3. 亦有可能話:「諗sir你唔好樣樣用錢衡量得唔得!?」筆者確實同意用錢作衝量，情趣自然少。可惜香港大部份人，都對買六合彩呢件事有興趣。咁你話諗sir這種入世，被人稱為銅臭的blogger，如寫些錢以外的題目，是否太離地并趕客先!

按上述三點之方針，建議讀者作下方之行動:

a.在2007-08年的加息週期，債券價格無跌。價升定跌是事實，讀者可自己睇。所以凡事唔好人講就信，報紙寫既野更是不敢恭維。報紙寫有用既野就無人睇，無用既野係報紙就大把人睇。那你說報紙是否只聚了一班花生友? 那又有誰會花錢落廣告比花生友睇? 無錢又搵邊個去寫好野?

所以，周刊和電視生意都係賣了就算。只剩國家喜愛花錢搵人寫野。

「加息、縮表、收水」其實都係緊縮政策的代表。呢幾個行為2013年已開始，而君不見就當垃圾債(JNK)咁垃圾，個價(2013-17)整體看有冇跌? 「專家」係報紙收左人錢可以亂寫野，但要專家用自己錢亂買野，會唔會呢? 故自己睇投資物價格走勢、學套功夫，加上批判性思考，為投資必要步驟。

b.同意買債基再疊增，加上儲樓是讀者理財方針。至於父母可以再穩重些少，例如只吸中銀、匯豐發行的直債，少既3-4%一年，識搵既其實7%一年都有(係匯豐)。咁你話:「點解落銀行問，問唔到?」你可以參考摩根士丹利最近一份業績，當中收入有49%來自機構證券業務， 43%來自財富管理，8%來自投資管理。而財富管理的收入竟然同證券業務分庭抗禮。財富管理即係幫銀行睇產品、基金、accumulator咁咁…證券業務即係班iBanker自己炒野。咁你就知道，靠銀行就算比你問到而不知奧妙，都要比人大咬一口自己先食餅碎。

c.由於讀者及女友之借貸力有(70000/10000)*2.59*50% = 9.08百萬。加上儲蓄共1.4百萬。可以參考有些人做法，趁後生就單名買二手樓收租再偷偷租出。注意樓市升跌係估唔到，但注碼分配自己就掌握到。加上買樓是利用長時間攤還去貶抑債務作賺錢，而唔係靠估中個價去賺錢，好留意每種投資工具有不同用法。讀者如結婚加上勤儲蓄，10年內完成三宅不屬難事，上述數字已可計到。

最後講講: 為什麼日本同德國咁成功? 不少人嘴巴掛著小日本或納粹黨、心裡為仍是感慨兩國怎能在過去百年幹出連番大事。就當唔睇歷史只說現在，日本車同德國車在香港仍屬主流。偏偏兩個國家都很欠缺天然資源，可以話係近乎零。日本平地少，天災都多到唔使再解，德國為處歐洲中央四面受敵。無資源無地利，都可以搞到有聲有色。不同在於日本海岸線長，海軍聞名，德國則是空軍強悍見稱，所以二戰德國將空戰技術教埋日本，真係打到美國佬差D反艇。如果唔係日本最後四隻母艦對美國炸淨個三隻都輸(聽講當年係輸硬膠同過份自信)，今日世界格局可完全不同。花咁長時間講「古仔」，希望讀者謹記證貧乏的土壤，才能長出勁草。年少有運、唔表示一世行運。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
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第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

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第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330