諗sir你好,
我係你003的學生, 有个急症想請教你寶貴嘅意見。
我和太太40歲 我私人補習 太太教書 家庭月入六萬元 兩個小孩就讀九龍區小學 加一個工人
正在 放賣 將軍澳自住物業 一旦成交後套現600萬
一向投資於私人銀行直+債房託基金等等 以收取利息為主 現值大概350萬. 沒有其他物業 .
我希望盡用這一筆流動嘅 資產 大刀闊斧去投資 住屋方面嘅需要 可以比較有彈性 慳慳地租住先都唔介意 再加上一向 以節儉為理財崇旨 冇車 小去旅行 少出街食飯. 希望可以一步一步邁向一生三宅嘅目標
第一步應該點行? 若果買樓 一拆二 應該點買 ? 若果唔買樓 點樣對沖 樓市 升市嘅風險? 工廈office而家售價 相對較便宜 長遠嚟講可以賺息 + 賺價嗎?
直債和房託基金 leverage 後 一向也有接近雙位數的回報 你覺得應該放幾多喺呢邊? 私募基金又如何? 雖然時間比較長 但潛在回報也比高.
曾經諗過 懶惰地 950萬全部all in 私人銀行 有幸的話 7至8年 已經開一個double.
總括而言呢筆錢對我嚟講絕對唔少 我想穩陣+長賺 +兼且係賺一啲計得出嘅利潤 最重要嘅係 點樣做好風險管理 唔想一個浪襟埋嚟就全軍覆沒
所以想請教 資產分配應該點樣放? Thx.
ANSWER:
昨天文章提及在法理怎令REITS及債基之投資各受限。今日用兩者近期的價格再探討。由於筆者每日除了寫文章，更要應付公司行政工作及管理、直播、贊助商、上堂、寫書。希望可以放過本人批准利用濃縮的形式作解。
提一提<樓換樓>個「書數」已找，2013年出既書可以賣到2017，賣足九版書。筆者先在此謝過大家支持! <收息論>再版努力中，未有期。
2.所以想請教 資產分配應該點樣放?
ANS: REITS唔係唔好，不過好既REITS，對加息敏惑度高。這亦是筆者選用債基而唔要REITS之原因。下圖將不少人心目中「最勁」既REITS同美股HYG(一隻主要用作研究債基價格既proxy，不過你就咁買佢連4.5%都派唔到)做比較。領展踏入5月個價梗係勁，同港股齊升，加上有買入廣洲荔灣商場之利好消息。惟2016年11月至2017年4月尾你睇都在56蚊條線之下，即係成半年無乜點升過。另外強如0823，在2016年11月中trump當選、2016年年12年加息、2017年3月再加息，佢都要跌。那如此表現，是否收息人想達到之目標呢? 其走勢更在過去一年與香港樓市背馳，所以咪再用佢去搞什麼替代磚頭了。至於HYG，特朗普去年11月當選都要跌，2017年3月加息由88跌到86，波幅少但缺點當然係升得慢，明白對不少香港人而言是罪過。不過如果你筆錢要穩陣加上唔想太集中投放在香港(因為不排除REITS對香港樓市係跟跌唔跟升)，避免香港樓同領展(或其他REITS)一齊揸是正確想法。
當然REITS唔係唔好用，不妨將香港的REITS與美國較低評級之公司債債基亙相配合，達到風險分配之效果。但在現市況如焗住2選其1，基於好既REITS很受加息影響，那不如投放對息口敏感度較低的債基。
另外如閣下資金雄厚，又或其本上你20蚊之前已揸左領展或其他REITS，咁梗係可以係山頂上面大叫好爽。但如果因為你自己覺得爽，而叫一班無爬山經驗既兄弟上山，咁只有祝全體好運。
另外債基疊增後會否令風險很高? 這要將REITS都作同一情況(疊增)去比較。不過有點可肯定的是，香港上市的REITS之波幅很多時都比債基高，而直債有到期保本的「免死金牌」，如發行人選對了風險基本受限。
講返讀者資產分配應點做? 首先無樓係手的風險讀者受不了，縱有近1000萬現金亦受不了。不少來文本BLOG的讀者月收入在十萬之上，筆者仍作不要放棄自住樓的建議。900萬可投100萬入手劏房，此投資對讀者而言是較適宜。因為佢自僱應有更多時間去做好租務管理。基本上450萬樓，收20K-23K/月租已屬平常。但報稱自住既樓一旦被銀行發現又點處理? 這些讀者梗係要問朋友參考定啦。那套房月供350/259*10000 ~ 13500。每月可在此產出約9000正現金流。產出率大致 9000*12 / 100萬+裝修 = 9%
另外320萬可入手直債兩條，計及有槓桿的渣打或東亞應可達6-8%年息，320萬收25萬年息，每月攤有20K。若要更好回報，要學懂怎分析債市訊息然後等。「等」都係一個技巧。
另可用100萬資金做債基再疊增，不妨可抽當中10萬做COVER，沖銷市況下跌之風險。畢竟大市已上移了，做好COVER亦重要。
900萬當中淨低900-320-100-100 = 380萬，可以乜都唔做係度等。既然佢咁想「大刀闊斧」又話要「盡用」更提及是「迫切」，對於此等學生的寄語最好是等。有錢人、心急的人，都好應學好等待。「私募基金」亦請先花時攪清。
當然首部份有關將軍澳樓賣出之提議，是認同的。畢竟賣樓所得>10年儲蓄，那應該賣。但絕不表示賣後不買回。能完全放棄樓房投資的人，資金絕對10倍於筆者之上。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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銷售人員不會同你講的套客手法
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
