諗SIR,你好，看了你的BLOG 多時，一直想就自己的情況發問，希望諗SIR可以撥冗解答或提點一下。
本人今年三十歲，年薪約42萬，每月支出1萬，自畢業後一直奉行節儉，現儲蓄流動資產約160萬，本身亦沒有負債，正等待樓市總體跌一成時上車。過往因沒有硏究樓市，從未買樓，現在家人同住。跟據諗SIR的理論，係旺市只用一半實力買樓之建議下，最好購入(42/12*2.59)mil一半之價值之樓房，即約max2.3mil之樓宇。
本人有以下問題，希望諗sir提點:
1. 請問我應否再等? 應現時立即買樓還是等樓價下跌一成或更多再買? 本人計劃用來收租，待三四年後有需要時才拿回來自住。
2. 請問我的計算是否正確? 我計劃繳付三成首期，以2.3mil的樓宇計，即69萬，供款20年，每月供款$8453.22，本金$5233.22，利息$3220。另外轉名契、樓契、按揭契、註册費、查册費以及印花稅共約$31080。而律師方面的買賣合約、轉名契、按揭契及經紀佣金總共約$48875。即是說我總共要付出$69萬+$3萬+$5萬+ $13萬(裝修預算) =90萬去買樓。之後我剩下70萬，以我的入息負擔比率似乎已不能在淡市時買第二層樓，請問餘下的錢應如何部署?
3. 本身希望在大埔、沙田或大圍買樓，請問那裏還有符合預算的樓盤? 如已沒有如此平價的樓盤，請問還有那些區域值得記擇?
4. 之前在看過樓，但遇上說話不盡不實的AGENT，似乎因為我沒有經驗，常慫恿我買超過4MIL的樓花，請問像我這些新手遇上AGENTS時應如何應付才能購得心頭好?
5. 未來因家中有事，預計每月支出會升至$1.5萬，但本人年薪亦有望升至$47萬。應工資不能再上升，能保住工作已是萬幸。請問在這情況下應如何部署退休計劃?另外兩年前一內地朋友向我借錢，每月收2%利息，結果前後用了八個月收回本金及利息。現在朋友又有另一機會，每月給$3%利息，最少借3年。表面看很吸引，但風險極大，雖然之前尚算準時還利息，但一直以來只是口頭承諾，連借據也沒有，一切都是信字行頭，所以不敢貿然答應。請問諗SIR這單DEAL值不值得考慮?
在此先多謝諗SIR的提議與見解。一個疑惑人上
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