諗sir, 你好！最近看到你的blog 同書，大開眼界，細讀之下，獲益良多。依家想發奮，好想請教你，徵詢你的意見。
我37歲。公務員。有一個星匯居物業，自住。收入每月88,000，其他經濟狀況如下：
流動資金：150萬
每月開支（未計供樓）：3萬
自住物業估價720萬，尚欠銀行340萬。每月供款16000元，hibor plan 2釐息。
我男朋友，35歲，都係公務員。有一個星匯居物業，自住。有一個車位，自用。收入每月77,000，，其他經濟狀況如下：
流動資金：100萬
每月開支（未計供樓供車位）：2.5萬
自住物業估價610萬，尚欠銀行295萬。每月供款13000元，hibor plan 2釐息。
自用車位估價140萬，尚欠銀行50萬，每月供款3600元。
根據現時的經濟狀況，我們有以下的想法：
A. 由於現有物業已供超過50%，把現有自住物業出租，租金收入估計分別18,000及15,000。我們搬出來，共同租住附近約26,000三房單位，合乎economy of scales。
B. 我們再動用手頭250萬流動現金買約4,000,000單位出租，估計租金收入10,000。考慮買沙田、大圍或者灣仔。
虛心請教諗sir對以上想法有何意見？一次過出租三個單位會否太進取？謝謝！
ANSWER:
讀者強項是收入，平庸的地方是資金水平。讀者及男朋友月入近17萬，而兩人夾埋的現金只250萬。雖然250萬對有些人而言是很多錢，但用讀者收入去量度是係14個月月薪。即係做左成近廿年野，儲埋既錢只係比一年收入多少少。若能搵八萬月入，但消費模式只等於月入兩萬的後生仔，浸溫泉去恩平而唔到日本既…讀者大可樓照供錢照花，若有埋長俸要過呢世人應該唔大問題。但如要一年外訪十數次及食好(東)西，佢一就是將儲蓄比率提高，二是脅有多幾個租客幫自己儲錢加快進度。
有收看文章必定了解借貸力，已經免費教左點計個人借貸力之頂額。當然現實上會遇到債項將借貸力降低，點避免? 同埋計出例如廿萬循環貸款削了借貸力多少屬買樓001課程學習地方。好似讀者咁，自己單人借貸力為88,000/10000*50%*2.59 = 1千1百39萬。若男友成為未婚夫共計，兩人借貸力是超2千萬有餘。那現時用掉了多少借貸力? 為295+50+340 = 685%，只佔總借貸力的32%。所以計到兩人之借貸力係有得再用，亦需要在兩人借貸力從45歲開始下跌前最好運用。免得50歲等到時機，但已經借唔返…
點解鐘意叫人借? 其實若你有能力收入夠高，筆者根本唔會叫你借。但礙於一個月入三萬的打工仔，一世人儲600萬已好叻仔。月入六萬的打工仔，每月將收入七成儲起，30年只不過儲到1400萬。咁600-800萬真係夠閣下「咬過世」? 何況阿仔一句「父幹」，老豆荷包唔見一百幾十萬是肯定，未計佢之前去澳洲讀書識女仔條數(生女可能仲大鑊!)。點都好，本案讀者都係叻女一名，人工在香港平均水平之上，但佢咁既模式行落去老來唔見有咩保證。
讀者自己間樓可加按720*60%-340 ~ 100萬。男友間樓更多，估計是200萬。建議兩人加按多300萬出黎之後，每人選購一間380-450萬市價的樓收租。已有樓者再買樓付DSD亦無所謂，當然如有親屬可借「人頭」出黎省下稅項更是好。估計買樓後仲淨150萬，可投入債基疊增之方案收息，一年收15-20%年息是有根有據，每班收息同學都已完成的。即150萬投入一年後有20-30萬息收返幾可肯定。此已夠抵銷買樓的稅項支出。再過一年考慮用利息去津貼自己租第二處未遲。
至於佢將兩間樓租出去自己再租另一處，此一行動不增加收入來源，唔算係理財。只屬一項消費去改善生活，不作評論。另外提出「沙田、大圍或者灣仔」之選擇論，大概表示了讀者只流於「諗」但未親身去做，未有一套固定流程去決出區份及間隔。因此本文亦只作計劃性提議，不予在現實執行之方略。
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