將諗sir分析與理財顧問的比較 #1307

 

諗Sir:

我係你的學生巳上ETF, 收息101及103，我太太亦上了買樓003。在投資方面仍想得到諗sir 指㸃。 年青時因爲在職場打拼，要不斷進修， 以及認為有一層自住樓便ok，所以沒有打算再買第二層樓而只係將錢投入保險經紀話有專業團隊管理不用自己打理的101基金中。

 

(1) 我倆公婆同為49歲，月入共80000元，均為長俸公務員，沒有小朋友。

(2) 有屯門兩房自住樓，修畢你的課程後剛加按2,800,000元作投資用，月供約一萬二千元。因自住樓在家人名下，所以我倆亦有首置物業的名额及 其中一人買樓可領取十年每個月約四千五百元的買樓津貼。

(3) 太太有多份已供滿(15  年)的人壽。101基金供了8年及13年，有現金價值約$850,000.

 

(4) 前年投資股票損失100萬，手上的股票仔應該難返家鄉。

(5) 我55歲退休(有约一百二十多萬的退休金)，每月約有二萬多元長俸，而太太要60歲才能退休(有约三百萬的退休金)，之後每月亦有两萬多元的長俸。退休後希望接外母及母親同住(而两房單位可出租)，所以想儲錢，两三年後買入有3房的單位及有較佳的退休生活質素。因我退休後，只有太太賺錢及要負责兩老的生活及醫療開支， 甚有壓力。

 

(6) 有六十五萬人民幣，是前年在大陸的祖屋收地賠償，家人想遲下再在大陸買回一層樓，現在每三個月做一次定期，约有3~4厘息。

(7) 現金 $500,000

(8) 每月支出如下:

 

還按揭: ,$12,000 / 保險: $4,500 (我的人壽term 及两公婆的危疾及醫療) / 父母家用: $10,000 / 101基金月供: $7,000 / 月供股票: $6,000 (現值 $280,000) / 日常開支: $15,000

每月可儲起約$23,000用作交稅及旅行之用.

 

希望諗Sir可指點一下，怎樣部署未來的投資，以達致有穩定的现金流，因為已經不可以再因亂投資蝕錢。我倆準備用280萬投資, 初步構思如下：

 

(a) 買直债長江基建或路勁基建，哪一只較好？

(b) 買债基及ETF收息，但不知如何選擇及是否需要經常要買買賣賣？

(c) 短期(两，三年)人民幣可作什麼投資？

(d) 有銀行批了太太125     萬私人貸款年息2.8   厘，分60個月，每月   還$22,200，想借來投入買直債/債基  /保險再槓桿收高息，以便儲起遲啲買樓，希望追番十年錯過的賺錢機會， 現在想一  

生有三宅，可能嗎？

 

希望共享天倫的人上。

 

answer:

看畢讀者來文先得兩個感覺，保險公司101基金計劃害人不淺，年青時父母提供過多庇蔭只會為中年失敗埋下伏筆。當然讀者家庭睇落很為港人羨慕，月入中位而退休後自己有兩萬幾長俸、太太有三萬蚊長俸，兩夫婦仲可一炮過夾埋拎420萬肥雞返屋企。宣佈退休後的生活唔錯，但現時的理財成績實在麻麻…現金有50萬，大陸賣樓收返65萬人仔，其餘錢都係近排加借返黎，如讀者講的屬實而筆者無理解錯，那真慶幸筆者能在同學五十歲前相遇，係佢份退休金未比人呃走前幫手拉一把，達成佢共享天倫之夢想。

 

由來文所見，讀者是個謹慎、認真、及善良的香港人。筆者望助讀者重回理財正軌，但能力絕不大得可讓讀者在脫胎換骨之變。太太供左15年人壽，現金價值只得85萬，即每年才儲起7萬。可能經紀哥哥話份保險到期回報很高，股市長期上升云云。惟筆者看到的是香港今年2017，恆指還未到過30000點，莫講破頂了。至於保險到期金額大多是紅利或浮值基金單位，全不保証。那何不將錢投於到期保本之直債或大屋苑住宅? 筆者文章唔會教你買仙股抄小路，而是堅實的計出幾年幾日你可以唔使被逼返工或可贖身返家陪屋企人。大屋苑住宅可能遇到租霸、或遇上維修，但買樓先借後還的模式讓你大注長時期咁沽空美元，只要美國佬再去印銀紙稀釋美金，你贏面好大。難怪畢菲特都講30年按揭是全世界最好的工具(Warren Buffett, CNBC Interview)

 

可惜不少報章尤其生果，佢將呢句野譯成「股神叫上車」。其實畢菲特主要想講按揭係一個好工具，而按揭的原理是先抵押獲融資去持有投資物，再定額或有限浮額歸還。按揭為抵押樓房之專屬名詞，惟抵押其他物品，係香港其他投資物都搵到:

 

住宅: 首置抵押至80-90%，再置60%。借貸息率約hibor+1.8%, 45歲之下最盡攤30年還

商廈: 一般抵押至50%，借貸息率約hibor+1.8%, 最盡攤30年還

保險: 一般抵押至73-90%，借貸息率約hibor+1.8%, 最盡攤成世人還

的士: 一般抵押至60%，借貸息率約P-2%, 最盡攤15年還

車位: 一般抵押至60%，息率約P-3%, 最盡攤10-15年還。如車位同住宅一齊買就可更低息更長

籃籌股票: 一般抵押至50%，借貸息率約P-1%, 隨時CALL LOAN

直債: 一般抵押至50-70%，借貸息率約hibor+1.8%, 最盡係直債到期時

債基: 抵押可由50-80%，借貸息率約hibor+1.8%, 最盡攤成世人還

外幣定期: 抵押可由50-80%，借貸息率約hibor+1.8%, 最盡攤成世人還

勞力士: 抵押50%，借貸息率不詳，當鋪只予短時期借貸

女仕手袋: 要問發達太太財務公司

 

你細心睇，其實仲有野抵押力比住宅勁，就係保險。但係，點解人買佢買，讀者買埋D保險咁濕滯呢? 這就是筆者在收息101幫讀者增長了的地方。

 

由上面列表，再睇埋讀者情況，其實都知道佢而家應用咩投資物入手:

 

先講讀者缺點: 現金少，年歲高，沒小朋友

優點: 收入穩定，父母有樓淨落，公司有房屋津貼，未來有長俸

 

商廈、的士、直債的價碼高、而抵押性只到60%、所以決出了不合現時現金水平低的讀者。

住宅因為讀者有首置，所以入手金額唔高。

股票、債基、車位入手金額都唔高。但股票、車位之抵押性低。股票更是抵押性低而又波幅高。不過係香港，一樣銀行咁唔願收黎借錢比你既野，竟然又好多人大注買喎。

 

保險、外幣定期都享很高抵押力。惟外幣定期回報太低，就算抵押力好高都冇用。保險係好些少，不過要鎖死年期，五年為起碼消費。

 

如此一來，讀者用樓同債基為上算。佢想買的直債唔合佢，而股票根本50歲人無能力再輸一次，所以「玩唔起」。佢都係將玩股票既願望留比後生仔啦。

 

千祈唔好諗住冒大風險搞咩急起直追。毛主席長征十萬里，咪又係輸完一場又一場…佢如果係日本仔未侵華前就同蔣介石搞咩急起直追? 佢一早就長眠係山西啦。所以太太借來的錢，應先保持。或根本就唔應該用私人貸款形式借，而係另一種形式。可恨是佢就算而家提早還私貸，都要夾硬被罰息，被罰金額已夠讀3-4次收息101了。建議2017搞好買一間二手大屋苑樓，及先投入50萬缺債基疊增收10-15%息之任務，試好哂先係2018-19年加碼。
各位朋友，你銀行或保險公司既理財顧問有冇咁樣同你分析過? 可能你認為筆者咁做是分析得差吧。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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