諗sir建議看的書: 當幸運來敲門 #1302

你好!諗sir! 很喜歡看你的文章! 現在每天習慣都會意你的fb。本人30歲,家庭主婦,育兩小孩,先生本身自顧,因健康問題暫時停工。所以我們現在老本幾乎吃精光,只剩下幾萬儲蓄。

 

本人早年買下樓, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。買入價1.6M欠1.3M市值2.8M 申請轉按中 轉6成扣除雜費約套300k。

先生名下物業自住,買入價2.8M現值3.8M 欠1.65M月供10k 想幫佢轉按6成, 約可套70萬。

 

套出約100萬,目的支付日常生活與醫療開支。預計約30萬未來一年生活,不知道餘下70萬可投資咩產品可增加每月現金流?

有大陸親戚介紹買大陸新開樓盤約22000/平 有40~100/平選擇 可按7成 應否用套出資金投資大陸樓?

因我們兩夫妻都沒有投資智識。想請教諗sir指點一下,或者可以提供其他更好的方案給我們, 謝謝!

Wendy上

 

ANSWER:

筆者自己思考: 為什麼內地房產商會走到香港買地起樓?

 

• 可正名將資金一大筆由內地過到香港。試想想你上海賣香港樓，付人民幣合法可擁有香港資產，完全無視銀聯卡或者乜乜卡個D禁令。淨係呢點，已肯定令香港樓賣爆。所以香港樓價將會包含內地資金逃逸而享有之溢價，而家只係序幕。你個仔學好點煮上海菜，比讀完港大工商科更有賺錢能力。(當然，先講賺錢能力唔係一切)
• 內地衍生利益之後延稅遠比香港重
• 香港本土地產商過往賺得太盡，參考新鴻基過往3年年報，集團於地產的margin介乎30-40%。今時內地地產商黎香港10-20%利潤已夠，在港賣樓對他們而言很好賺
• 持有美元資產，對沖人民幣下跌風險

 

遲下香港起好的樓盤會包銷上上海賣，香港人連見證ICC排大隊賣樓的機會都無。當然，樓市會有爆破一日，估計到時香港中國是但一方樓市都難獨善其身，在上述數個考慮之下，筆者不鼓勵任何人在內地置業。

 

同意讀者於理財沒有知識，一旦將樓加按突然有幾百個係身，牛鬼蛇神就會出現。所以話，最尾剩到錢係身既人，本身必須是識賺錢同懂理財。人傻自然有人呃走你D錢，所以戲入面既「傻人有傻福，符碌過一生」近乎唔存在。拍戲主依賴觀眾同理心加上灌輸美好願望去formulate賣座情況。在現實需付出耐性及年度計的堅持才能把錢賺來。

 

由於財缺，建議將讀者自己間樓按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90萬。一般的加按六成只獲30萬，唔知夠兩個小朋友加暫病配偶行到幾遠。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。將手頭資金增至90萬+70萬= $160萬。

 

當然，先生間樓都可按爆八成的，可暫時唔做咁盡，留番萬一銀包再見底時救急。若先生間樓按爆佢可套1.4MIL，即比而家70萬套多仍倍。

仲有，筆者唔係教產品的，而是學方法。產品可以每日轉，但懂方法就可助增強個人判斷力，往後自己解決問題。有時你見一些人好無運，好似頭頭碰著黑咁樣，其實萬事總有因，建議閣下睇一本書，好快睇完的: (ISBN：9861330321)

 

筆者自己睇開悶書，唔建議人地做苦差事。不過呢本真係又薄又易明，如你睇過就留點讀後感係POST COMMENT吧。

 

點都好，就當只160萬CASH係手，可以點做? 買股票是不宜的，穩陣錢從來不買股票。就當中電或領展，年波幅都比債券高。就當債券槓桿左將價之波幅增大一倍，用作計波幅之標準差仍比匯豐、內銀低。160萬投入債基疊增，行埋收息101課那最穩陣的「老豆之選」收息方案，悶到極之下收8-10%，讀者一年收入即多16萬，即每個月都有多12K用。當然坐食會山崩，若先生做唔到野，讀者點都要攪返左收入來源。同埋無野做及無收入證明既人，係點都做唔到按揭或加按的，未係新公司做夠半年都唔得，讀者需同時考慮這些情況。

 

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*詳細條文解說請參考: http://www.sfc.hk/web/TC

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