您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多.
現有疑難想請教諗SIR:
1)本人有儲蓄80萬現金, 妻子有儲蓄100萬現金.
我妻子薪金有$35000, 在樓價約$170多萬時購入一居屋單位, 7成按揭,尚有20年供期, 每月供款約$5000.
我倆都是40歲, 計劃生小孩. 故想要一個面積大些的單位.
2)早前家人因某些原因以往曾將其單位轉名于我們三兄弟姊妹, 及后又再轉回他自己名. 但本人至今並沒有自資買過任何物業.
那麼我的情況算是怎樣 ? 是未自置過物業還是算是有過物業 ? 在最新政策下, 對買樓有否影響 ?
3) 本人要以自己的公司(對方要求)(而本人是以無限公司)與另一公司合作, 合作形式是每月會給予一個最低金額$25000, 如果營業額多, 會再有分成. 並以該金額去報MPF.
那麼, 我算是自僱,還是非固定薪金. ? 我可否借足八成或更高的九成按揭?
4)本人初想買一約$500萬居屋自住, 但現不知可否以本人以未自置物業名義去買, 並以妻子做我擔保人而成功購得 ?
諗SIR請建議, 我們應否以我未自置物業的身份(不知合付要求與否)去買上述的大居屋單位自住, 而將現時居住的居屋放租.
深知私樓升值能力高, 但諗居屋較平, 以較平宜去買來自住, 而現居住居屋, 可以暫收租或他日巿價好賣掉去換更優質私樓, 這個想法好嗎 ?
還是將現居屋賣出, 再將錢去買大單位, 或還是有更好的建議配搭 ?
謝謝祝教安
迷惘的築巢者上
ANSWER:
唔知讀者做咩生意，亦唔知佢搵幾錢，不過用一間無限公司去同他人合作，即合作對方唔介意對手盤數透明度低，亦喜愛對手有無限賠付的責任，四十歲的讀者講明已達不惑之年，務請小心行事。先求唔好行錯，再求行對路，日後有能耐加上懂得將風險規限後，再求行小路捷徑。
讀者適合用非自僱非固定薪金身份去八成上會，九成上就唔可以，因承繼了家人就算1%份額的物業權益，都失去首置身份。近月立法會有人倡議此等情況可否豁免，若真的成事立規，讀者可看會否附有追溯權力。惟筆者意見，就當是九成上會或只可八成，對於讀者理財理財軌跡影響不大。至於自僱者點安排文件令薪金可以由低轉高? 這在買樓003已相授，留意需早準備讓文件合規得到。
唔明白讀者自己為何有資格去買未補價居屋，如補足地價係自由市場入手居屋，這是錯誤行為，從不建議。那究竟太太擁有居屋就默認先生可以唔比地價入居屋? 還請房委人員幫忙作答。不過未來5年公營房屋天量供應，加上你看見本BLOG不少個案，居屋業主想加按常被房委會擋住，最尾要搞到賣樓先可套錢。所以為將來好、為第日叫租叫賣個價好，有能力一定入手私樓。班客靚個價自然硬淨，呢樣野放係大部份行業都合用，唔係話要搞歧視。
若真有需要住大些少可以租樓，原因是對比現在買一間700萬既樓，行平稅率既從價印花稅已要50萬，此金額已夠人在大屋苑租個三房2.5年。更何況讀者太太本身都有間居屋係手，樓價再升不會令個人資產比業主平衡大落後，所以穩陣計就一定係租。如要唔穩陣，就將居屋賣走佢，套到錢後自己一間兩房私樓收租，半年後太太亦買間樓用黎間下套房收租，基本上150萬夠哂兩間樓之20%首期加套房裝修錢，產出月入應達12K+20K = 32K，供樓估計兩間要22K，計埋仲有成一萬蚊淨津貼讀者去租三房。惟此法讀者要學好怎去管理租客、學好睇樓間樓、學好搞套房，這些知識學校無教，但可幫忙人手執兩件資產加一萬蚊每月正現金流，敢講讀個MBA都無咁大成效。你去MBA諗住識下富貴人仕，都要自己有野幫到人，人地先會幫返你，所以講到最尾就係自己要爭氣。
感觀上讀者只習得了個型，但行事想法完全未入格，十分建議讀者再想深一層先行事，更何況子女未出世，有些事情打到黎先食更好。有判斷力及有執行力很重要，相反規劃始終同實際有出入。什麼五年計劃十年計劃? 係學校無野要搵野比你做的備案，放入現實生活發覺全是另一回事。
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