諗 sir 你好
小弟留意左你地既 Blog 一段時間 有個問題想問問專家意見
本人現住公屋 月租 $1100 但太細只夠一個人住 (160呎)
屋企人現住居屋 (400呎 30年樓) 已供斷 未補地價大約 400萬 估計賣出後有 280萬
依家打算結婚時換間大少少既樓一齊住 但私樓呎價較貴 所以考慮緊村屋 (700呎)
如果現在賣出居屋 用舊錢當首期 買入大約 500 萬之全新村屋 然後月供萬零蚊 希望升幅會俾留住間居屋好
請問呢個諗法好唔好呢 ?? 或者有冇其它較好之方法 謝謝解答
- 有呢個諗法 其實有三個原因 …
其一係此居屋唔大升值能力(對嗎?) [富安花園]
其二係本人有能力供樓+唔想淨俾租 但無首期
其三本人已 34歲 希望 65歲前可以唔洗再供樓 …
區生
ANSWER:
讀者比三個原因筆者，那禮尚往來，筆者都予三個原因。
賣居屋換村屋既諗法唔好。
主因是讀者無能力管好280萬呢舊賣樓所得既錢。搵錢屬小技巧，管錢係大學問。
次因是村屋大多只可五成上會，係而家村屋500萬一層都難搵既情況下，280萬作首期買村屋好勉強。
三是估計讀者人工在15K之下，根據借貸力法則，15k人仕盡借為15000*50%*2.59 = 194萬。係買500萬村屋而自己借盡只194萬情況下，置業者需知點去增大自己借貸力、或找對人做擔保。當然，有些不為意的地方都會削減了個人借貸力，要留意。
回望讀者撰文提及之三個因素，其實都係問題(question)、或者係個人願望(wish)，而唔係原因(reason)。
如讀者提及之因素二，先講讀者陳述自己有能力供樓，但問題在於佢未精準到可計出自己借到幾多。銀行同老細都一樣，係要精準到位的答案，而唔係要「差不多」答案。所以話，出黎做野十幾年，人地撈得咁掂而自己就咁咁咁….呢d衰野就唔想多講啦。始終企係面前唔係自己個仔，說明一定留情面及俾面子。
至於「唔想俾租但又無首期」，呢件事小朋友都識解決，就係去搵多d錢。而家香港大把行業出錢搶人，不過知道係太辛苦所以無人做。
講到呢度，你都明筆者對「希望 65歲前可以唔洗再供樓 …」有咩comment。建議讀者先自己儲些錢，買下股票自己搞一搞先，然後靠自己儲30-40萬望2020年前九成上會買到一個上車盤。
至於讀者有冇諗過，點解村屋平過私樓呢? 點解? 由文章所見，讀者希望買平價的物業，然後希望平價的物業之升幅係會跑贏貴價的。即係蔗渣既價錢，有燒鵝既味道，有咁既事十居其九是騙局。你識搵另外那十份之一大賺之可能，功力應是長年努力累積。
當然香港大把人比呢位讀者更水深火熱，以某些人的標準，有拖拍有間千零蚊租既公屋，算係人上人架啦。
知道有人留言話筆者有時解答之個案離地，好似前幾日幫12萬人工既讀者解難，很不貼合香港入息中位數15000之情況，在此懇求各位若遇上令你動怒既個案，請求close左你個browser照過你美好既生活，由筆者繼續沉淪啦，再三個原因:
- 月入低人仕，連思考邏輯同執行能力都未培養好。就好似踢波如連傳波都未做好，那又為什麼比例子去講戰術呢? 如果你係20歲咁當然大把時間去改進，如果你係30歲咁筆者幫唔上忙。
- 筆者團隊的同事入息都比中位數高，那唯有面對現實，貼地咁招呼一班高月入之讀者群去跑每月團隊出個份糧。唔出糧要坐監架!
- 其實於FB少like既文章唔代表無人睇，筆者對網頁的瀏覽量有掌握。先謝各位「偷偷地」支持，明白share了post對保存閣下財富很不利。此一online marketing的現象留比別個處理就好，最緊要大家在筆者課程認識到一大群會學習，會行動、及修畢後改變了生活的學友。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA6) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
